Taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, taşınmaz mala ortak olan kişilerin bu taşınmaz mal üzerindeki ortaklıklarını sona erdirmek istemeleri durumunda gündeme gelir. “İzalei Şuyu” olarak da adlandırılan taşınmaz ortaklığının giderilmesi, taşınmazın (gayrimenkulün) aynen taksim edilmesi veya sattırılarak elde edilen gelirin bölüştürülmesi suretiyle mümkündür. Taşınmaz ortaklığının giderilmesinin konusu, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti halleridir. Elbirliği mülkiyetinin başlıca örneği ise miras ortaklığıdır. Mirasçılar, hep birlikte murisin mallarının sahibidir. Paylı mülkiyetin temel örneği ise hisseli arazi ve tapulardır. Burada da paydaşlar, ilgili taşınmaza payları oranında birlikte sahiptir. Ortak mülkiyetin sonlandırılması süreci, ortaklarından herhangi birinin sulh hukuk mahkemesinde dava açmasıyla başlatılabilir.  

Arabuluculuk

Ortaklığın giderilmesi davalarının açılabilmesi açısından 01.09.2023 (1 Eylül 2023) tarihine kadar zorunlu olmayan arabuluculuk müessesesi, 5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklik ile dava şartı haline getirilmiştir.

Belirtilen gelişmenin sonucu olarak: 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan tüm ortaklığın giderilmesi davaları öncesinde arabulucuya başvurulması ve arabuluculuk sürecinin yürütülmesi zorunlu hale getirilmiştir. Dolayısıyla, 1 Eylül 2023 tarihi sonrasında açılacak olan ortaklığın giderilmesi davalarında mutlaka dava açılışı öncesinde arabuluculuk süreci yürütülmelidir, aksi takdirde arabuluculuk süreci yürütülmeksizin ortaklığın giderilmesi davası açılması durumunda açılan bu davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddi söz konusu olacaktır.

Miras Kalan Taşınmazın Paylaşımı

Kişinin ölümü üzerine onun tüm malvarlığı hukuken « tereke » adı verilen bir mal, alacak ve borç yığınını oluşturur. Mirasçılar, miras bırakan kişinin ölümünün gerçekleşmesi ile birlikte tereke malları üzerinde mülkiyet hakkına sahip olur. Ancak, söz konusu bu mülkiyet hakkının ileri sürülebilmesi ve mirasa konu malvarlığı değerlerinin kendilerine intikali için çeşitli işlemlerin yerine getirilmesi gerekmektedir.

Miras paylaşımının ve mirasçılara intikalinin gerçekleştirilebilmesi için mirasçıların tümünün irade birliği içerisinde olması ve intikal işlemlerine ilişkin olarak usulüne uygun bir şekilde gerekli imzalar ile onayları vermesi gerekmektedir. Ancak mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması, miras mallarının mirasçılara intikal ettirilemeyeceği anlamına da gelmemektedir.

Anlaşma sağlayamayan mirasçılar, “miras taksim davası” veya “ortaklığın giderilmesi davası”, “elbirliğiyle mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davası” veya “vasiyetnamenin tenfizi davası” gibi davalarla miras konusu malların paylaşımını sağlayabilirler. Ayrıca, murisin ölümü öncesinde gerçekleştirilen sağlararası tasarruflar ile murisin ölümü sonrasında sonuç doğurmak üzere imzalanan ölüme bağlı tasarruflara (örneğin vasiyetname, ölünceye kadar bakma sözleşmesi vb.) ilişkin olarak “muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası”, “tenkis davası”, “vasiyetnamenin iptali davası” gibi çeşitli davalar da açılabilir. Hukuk sistemimizde birçok farklı tip miras davası söz konusu olabilmektedir. Hangi davanın hangi somut olaya uygulanabileceği hususunun tespiti için alanında uzman bir miras avukatı ile görüşülmesi ve hukuki danışmanlık hizmeti temin edilmesi elzemdir.

Miras Mallarının Mirasçılara İntikali

Murisin ölümü akabinde miras mallarının intikalinin sağlanması amacıyla mirasçılar tarafından yapılması gerekli olan işlemler şöyle sıralanabilir:

• Ölüm belgesinin alınması,
• Mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) alınması,
• Mirasçılık belgesinde olası hataların tespiti ve gerektiği hallerde veraset ilamının iptali davasının açılması,
• Miras mallarının tespit edilmesi (terekenin tespiti),
• Miras paylaşımının sağlanmasına ilişkin olarak mirasçılar arasında anlaşma ihtimalinin mevcut olup olmadığının tespit edilmesi,
• Mirasçılar arasında anlaşma iradesinin mevcudiyeti halinde miras taksim sözleşmesinin düzenlenmesi veya doğrudan işlem yapılması,
• Dava şartı arabuluculuk yoluna başvurulması,
• Anlaşamama halinde somut uyuşmazlığa uygun düşen miras davalarının açılması (örneğin ortaklığın giderilmesi davası) ve dava yoluyla paylaşım sağlanması,

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Miras paylaşımı (Miras Taksim) davası; mirasçıların diğer mirasçılara karşı, terekenin tamamının veya bir kısmının mirasçılar arasında mahkemenin müdahalesi ile bölünmesinin/paylaştırılmasının istendiği dava türüdür. Miras paylaşımı davası aynı zamanda “miras nedeniyle ortaklığın giderilmesi” (İzale-i şüyuu) davası olarak da adlandırılmaktadır. Bu dava açılmak suretiyle taşınmaz mal ortaklığının açık arttırma satışı yoluyla giderilmesi yönünde mahkemeden karar talep edilmektedir.

Ortaklara Tebligat

Ortaklığın giderilmesi davasına konu taşınmazı, paydaş sayısının fazla olması halinde tebligat gideri de artacaktır. Özellikle yurtdışında oturan ve Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığından çıkmış/çıkarılmış ortaklar açısından tebligat işlemleri sıkıntılı ve masraflı olabilmektedir. Türk vatandaşı olmayan kişilere yapılacak olan tebligatlar, bu kişilerin vatandaşı olduğu ülkenin diline bilirkişi vasıtasıyla çevrilir ve bu şekilde tebligat sağlanır. Yurtdışındaki davalılara gerçekleştirilecek olan tebligatlar, her davada olduğu gibi ortaklığın giderilmesi davasında da yargılama sürecinin aksamasına ve yavaş işlemesine sebebiyet verebilmektedir.

İlanen Tebligat

Paydaş sayısının fazla olduğu durumlarda, tebligatların taraflara ulaşması sıkıntılı bir hal alabilmekte, bu durum izale-i şuyu davaları için geciktirici bir mesele olabilmektedir. Tebligatlardaki herhangi bir usulsüzlük ise davanın geçerliliğini etkileyebilmekte, yargılamanın tekrar gerçekleştirilmesine sebep olabilmektedir. Uygulamada kimi zaman miras ortaklığına mensup olan mirasçıların bazılarının da aradan geçen zaman içerisinde vefat etmesi ve onların paylarının da kendi mirasçılarına kalması neticesinde yüzlerce ortaktan oluşan elbirliğiyle mülkiyet ya da paylı mülkiyet halleri söz konusu olabilmektedir.

Paydaşların tümünün adreslerinin bilinmesi durumunda herhangi bir sorun olmamaktadır. Bu durumda Merkezi Nüfus İdaresi Sistemi‘nde (MERNİS) kayıtlı bulunan adrese veya muhtara tebligat sağlanabilmektedir. Ancak paydaşların adresinin bilinmemesi ve adres kayıt sisteminde de herhangi bir adreslerinin bulunmaması durumunda ne yapılacağı ciddi bir sorun teşkil etmektedir. Paydaşların adreslerinin meçhul olması; yani adres kayıt sistemine kayıtlı adreslerinin bulunmaması ve bilinen son adresin de bulunmaması veya bilinen son adresin tebligata elverişsiz olduğunun açıkça anlaşılması halinde ilanen tebligat yapılması gerekmektedir. Paydaşların adres kayıt sisteminde adreslerinin bulunmaması ancak son adreslerinin bilinmesi ve kayıtlı olması halinde ise; bu adrese tebligat yapılması gerekmektedir. Yine paydaşların bir kısmının yurtdışında olması durumunda tebligatların ulaşması için uluslararası antlaşmalara göre tebligat yapmak gerekebilmektedir.

Satış Bedelinin Belirlenmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında davaya konu edilen mal veya hakka yönelik olarak kıymet takdiri yapılır. Bunun için keşif, bilirkişi raporu ve uzman görüşü raporu delilleri yardımıyla tespit sağlanır. Bilirkişi heyeti ile birlikte mahalinde keşif yapılarak taşınmaza dair bilgiler toplanır, sonrasında bilirkişi raporu ile taşınmazın bedeli hesaplanır. Açık artırma yoluyla satışa çıkacak olan taşınmazın bedeli, bu şekilde belirlenir. Bu tespit, ortaklığın giderilmesi davasında karara çıkılması açısından önem taşımaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davasında açık artırma usulüyle satış kararı verilmesi ve bu kararın kesinleşmesi akabinde dosya satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi için satış memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu tarafından ayrıca kıymet takdiri sağlanır.

Kıymet Takdirine İtiraz

Ortaklığın giderilmesi davasında bilirkişi raporuyla belirlenen satış bedeli tek başına bir anlam ifade etmemektedir. Ayrıca satış memurluğu tarafından da satış süreci aşamasında kıymet takdiri yaptırılır. Yaptırılan bu kıymet takdiri taraflara tebliğ edilir ve taraflar, uygun bulmadıkları kıymet takdirine itiraz edebilirler. Açık artırmada uygulanacak olan ihale başlangıç bedeli, bu kıymet takdiri sürecinde kesinleşen bedelin yarısıdır. Örneğin kıymet takdiri 2.000.000 Türk Lirası olarak gerçekleştirilen bir taşınmazın açık artırma ihale başlangıç bedeli 1.000.000 Türk Lirası olacaktır.

Harç ve Yargılama Giderleri

Ortaklığın giderilmesi davası, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bununla birlikte her ortak, payı oranında kazanım elde edeceğinden dolayı bu davanın kaybedeni ve kazananı olduğundan söz edilemez. Dolayısıyla yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilir. Ortaklığın giderilmesinde satışına karar verilen taşınmaz paylı mülkiyet hükümlerine tabii ise, satış bedeli ve harç paydaşların tapudaki payları oranında yükletilir. Ancak söz konusu taşınmaz, elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabii ise satış bedelinin ve harcın mirasçılık belgesindeki paylar oranında dağıtılmasına hükmedilir, Hem paylı mülkiyet, hem de elbirliğiyle mülkiyet aynı taşınmazda bir arada bulunmaktaysa, hem tapudaki hem de mirasçılık belgesindeki paylar dikkate alınır.

Dava Süresi

Ortaklığın giderilmesi davasının ilk derece mahkemesindeki yargılaması, bir aksilik çıkmaması durumunda kural olarak 12 ay ila 18 ay arası bir sürede sonuçlanabilmektedir. Yargılamanın ne kadar süreceği hususuna ilişkin olarak davaya bakacak olan yetkili ve görevli mahkemenin iş yükü, davalıların sayısı, davalıların adresleri, yurtdışında davalı bulunup bulunmaması, davalıların davaya katılımı veya bizzat katılmayacaklarsa vekil ile temsil edilmeleri, davaya konu edilen malvarlığı değerlerinin nitelik ve niceliği gibi birçok farklı değişken rol oynamaktadır. Ayrıca ilk derece mahkemesinde karar verilmesi akabinde yargılamanın istinaf ve temyiz yoluyla üst mercilere taşınması durumunda bu süre 3-5 yıl kadar sürebilmektedir.

Elektronik Ortamda Açık Artırma Suretiyle Satış

2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’na göre temel paraya çevirme yöntemi açık artırma suretiyle satıştır. Taşınmazların pazarlık suretiyle satışı mümkün olmayıp mutlaka açık artırma suretiyle satışın gerçekleştirilmesi gerekir.

Açık artırma suretiyle satışın bir türü olan, İcra ve İflâs Kanunu’nda 7343 sayılı Kanunla yapılan değişikliklerle hukukumuza giren, elektronik ortamda açık artırma suretiyle satışta, satış sürecinin tamamı elektronik ortamda gerçekleşir.

Elektronik açık artırma suretiyle satışta artırma aşaması Türkiye genelinde elektronik satış uygulamasına geçilmesi öngörülmüş ve bu doğrultuda pilot uygulamalardan sonra 02.01.2023 tarihinde tüm ülke il ve ilçe adliyeleri icra ve iflas daireleri ile satış memurluklarında satışların tamamen elektronik ortamda yapılmasına başlanmıştır. Elektronik satışa ilişkin yeni kurallar ile çağın gereklerine uygun olarak satış işlemlerinin takip ekonomisi ilkesine uygun bir şekilde tüm ilgililerin menfaatlerinin korunmak suretiyle elektronik ortamda gerçekleştirilmesi ve uygulama birliğinin sağlanması amaçlanmıştır.

Elektronik açık artırma suretiyle satışta, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemine entegre elektronik satış portalı en önemli mecra konumundadır. Artırmanın yapılması ve sonuçlandırılması elektronik satış portalında gerçekleşmektedir. Elektronik satış portalı ile, satış işlemlerinin zamandan ve mekandan bağımsız olarak, hızlı, ekonomik, etkin ve verimli bir şekilde gerçekleşmesi, tüm ilgililerin sadece portalı takip etmek suretiyle her türlü bilgiye rahatlıkla ulaşmaları mümkün hale gelmiştir. Satışa çıkarılan mal ve hak ile ilgili bilgileri ve görselleri inceleme, teminat ve teklif işlemlerini elektronik ortamda gerçekleştirebilme, artırmaya katılanlar için önemli bir fırsat olmuş, artırmalara katılım ve artırmalarda rekabet ciddi manada artmıştır.

Yüzde On Teminat

Artırmaya katılmak için yüzde on oranında teminat gösterilmesi gerekir. Artırmaya katılabilmek için, herhangi bir teminattan muafiyet söz konusu değilse, satışa çıkarılan malın kıymetinin yüzde onu oranında teminat gösterilmesi zorunludur. Teminat gösterme işlemlerinin en geç artırmanın bitiminden önceki gün tamamlanması, nakit paranın en geç saat 23.30’a kadar portal üzerinden icra dairesinin hesabına yatırılması, teminat mektubunun da mesai bitimine kadar icra dairesine tevdi edilmesi gerekmekte olup, artırmanın yapılacağı son gün teminat işlemlerinin gerçekleştirilmesi mümkün değildir.

Teminattan muafiyet talepleri ile artırmaya temsilen katılma taleplerinin de en geç artırma süresinin sona ermesinden önceki mesai bitimine kadar satışı gerçekleştirecek birime iletilmesi gerekir. Mevcut durumda, avukatların, müvekkillerini temsilen artırmaya katılabilmeleri için icra dairesine başvurarak artırmaya katılma hususunda yetkili kılınmalarını talep etmeleri gerekmekte olup, sistemde yapılacak iyileştirmelerle, avukatların icra dairesine herhangi bir başvuru yapmalarına gerek kalmadan, doğrudan UYAP ve elektronik satış portalı üzerinden vekaletname ibraz etmek suretiyle artırmaya katılmalarının, teminat ve teklif işlemlerini gerçekleştirebilmelerinin sağlanması uygun olacaktır.

En Yüksek Teklifi Verene Malın İhale Edilmesi

Mevcut işleyiş dikkate alındığında, yeni düzenlemelerin uygulayıcıların ve ilgililerin işini oldukça kolaylaştırdığı, uygulamada teknik nedenlerden kaynaklı ciddi manada herhangi bir sıkıntı yaşanmadığı söylenebilir. Kıymet takdirinin yapılması, artırma ilanının yapılması, artırma şartnamesinin hazırlanması gibi artırmaya hazırlık işlemleri yapıldıktan ve tamamlandıktan sonra geçilen artırma aşamasında, satış talebi geri alınmadıkça satış işlemleri artırmaya hazırlık işlemlerine uygun olarak icra dairesi tarafından re’sen gerçekleştirilir.

Elektronik satış portalı üzerinden ilk önce birinci artırma yapılır. Birinci artırmada, katılımın olmaması veya asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi nedeniyle ihalenin yapılamadığı haller ile ihalenin yapıldığı, ancak satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle satışın iptaline karar verildiği hallerde, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen gün ve saat aralığında ikinci artırma yapılır.

Artırma Sonuç Tutanağı Düzenlenmesi

Birinci artırma ve ikinci artırma, elektronik satış portalında yapılan elektronik ilanda belirtilen gün ve saat aralığında tamamen elektronik ortamda gerçekleştirilir, artırma tekliflerinin tamamı elektronik ortamda verilir ve artırmalar elektronik ortamda sona erer.

Artırma bittikten sonra artırmanın sonucu ile ilgili olarak icra müdürü tarafından artırma sonuç tutanağı düzenlenir ve artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalında ilan edilir. Artırma neticesinde şartlar gerçekleşmişse en yüksek teklifi verene mal ihale edilir. Satış bedelinin artırma sonuç tutanağının ilan edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde ödenmesi gerekir. Satış bedeli ödendikten ve ihale kesinleştikten sonra da satılan malın teslim ve tescil işlemleri gerçekleştirilir.

Açık artırmalar, açık artırma ilanında belirtilen gün ve saat aralığında, elektronik satış portalında yapılır ve yedi gün boyunca devam eder. Tekliflerin tamamı elektronik satış portalı üzerinden, elektronik ortamda verilir. En yüksek teklifi veren katılımcı, kendisinden daha yüksek teklif verilmedikçe, teklifini geri çekemeyeceği gibi, teminatını da geri alamaz. Teklif verme süresinin bitimiyle de artırmalar sona erer. Açık artırma süresinin son on dakikası içinde yeni bir teklifin verilmesi halinde, açık artırma bir defaya mahsus olmak üzere on dakika uzar.

Artırma sonucu, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde düzenlenen ve elektronik satış portalında ilan edilen artırma sonuç raporu ile açıklanır. Artırma sonuç tutanağında, şartlar yerine gelmişse, en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği belirtilir. İhale ile satılın malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. Satış bedelinin, artırma sonuç tutanağının ilan edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde ödenmesi gerekir.

Satış bedeli ödendikten, ihale kesinleştikten, katma değer vergisi ve damga vergisi yatırıldıktan sonra, taşınmazın ihale alıcısı adına tescili için tapuya yazı yazılır.

Tahliye

Tescil yazısı yazıldıktan sonra taşınmaz alıcıya teslim edilir. Taşınmaz borçlu tarafından işgal edilmekte ise, icra dairesi kendiliğinden veya ihale alıcısının talebi üzerine borçluya taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi için aynı takip (satış) dosyasından bir tahliye emri gönderir; süresinde tahliyenin gerçekleştirilmemesi halinde ise zorla tahliyeyi gerçekleştirilerek, taşınmazı alıcıya teslim eder (m. 135, II, c.2). Aynı şekilde taşınmaz, haciz tarihinden önce yapılan resmi nitelikte bir sözleşmeye dayanmadan, üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise alıcının talebi üzerine aynı takip dosyasından, üçüncü kişiye taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi için bir tahliye emri gönderilir (m. 135, II, c.1), süresinde tahliye edilmemesi halinde üçüncü kişi zorla çıkarılıp, taşınmaz alıcıya teslim edilir (m. 135, II, c.2). Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra ve fakat tahliye gerçekleştirilmeden taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de borçlu veya üçüncü kişinin taşınmazdan tahliyesini isteme hakkına sahiptir (m. 135, II, c.3).