1. Giriş

Tapu iptali ve tescil davalarında hile iddiası, uygulamada en sık yanlış nitelendirilen ve en fazla usul hatasına konu olan dava türlerinden biridir. Özellikle “bedel ödenmedi”, “kredi için devrettim”, “geçici olarak verdim”, “imzayı okutmadan aldılar” gibi vakıalar çoğu zaman muvazaa, sebepsiz zenginleşme ya da salt alacak davası ekseninde değerlendirilmekte; oysa somut olayın omurgası çoğu kez irade fesadına, yani hileye dayanmaktadır. Hileye dayalı tapu iptali davalarında doğru hukuki nitelendirme yapılmadığında yalnızca ispat standardı değişmemekte, aynı zamanda bir yıllık hak düşürücü sürenin uygulanması, tanık delilinin değerlendirilmesi ve üçüncü kişinin iyi niyetinin analizi de hatalı bir zemine oturmaktadır. Yargıtay içtihatları, özellikle son yıllarda verdiği kararlarla, bu dava türünde üç temel eksenin altını çizmiştir: birincisi, olayın hukuki niteliğinin doğru belirlenmesi; ikincisi, TBK m. 39’daki bir yıllık hak düşürücü sürenin öğrenme tarihi esas alınarak titizlikle incelenmesi; üçüncüsü ise TMK m. 1023 ve 1024 kapsamında üçüncü kişinin iyi niyet iddiasının somut olgular ışığında değerlendirilmesidir. Buna ek olarak, bozma sonrası kazanılmış hak ilkesi, ıslahın kapsamı, tanık delilinin kullandırılması ve resmi senet karşısında hile iddiasının ispat rejimi gibi usulî meseleler de davanın kaderini belirleyen unsurlar arasında yer almaktadır.

Bu çalışmada, hile hukuksal sebebine dayalı tapu iptali ve tescil davaları Yargıtay kararları ışığında sistematik biçimde incelenecek; tekrar ve kavram karmaşasından kaçınılarak normatif çerçeve ile uygulama pratiği bir araya getirilecektir. Amaç, hem akademik düzeyde tutarlı bir analiz ortaya koymak hem de uygulayıcılar için somut dava stratejisi bakımından yol gösterici bir metin üretmektir.

2. Hileye dayalı tapu iptali davalarında hukuki çerçeve: hile-muvazaa-yolsuz tescil ayrımı

Hile, irade fesadı hallerinden biri olarak TBK m.36’da düzenlenir. Bir tarafın diğerini kasten aldatması, aldatılanın sözleşmeyi kurma iradesini sakatlıyorsa, aldatılan taraf yanılmanın esaslı olup olmadığına bakılmaksızın sözleşmeyle bağlı kalmaz; iptal hakkını kullanarak işlemi geçersiz hâle getirebilir. Tapu devri gibi resmi şekle bağlı işlemlerde tartışmanın odağı, çoğu zaman “tapu devri yapılmış olması” değil, bu devir iradesinin gerçekten özgürce açıklanıp açıklanmadığıdır. Bu nedenle hileye dayalı tapu iptali davaları, sıradan bir bedel uyuşmazlığını veya edimin ifa edilmemesini aşan, sözleşmenin kuruluş anına ilişkin bir irade sakatlığı incelemesi gerektirir.

Uygulamada hile iddiası iki tipik görünümle karşımıza çıkar. İlkinde, devreden kişi taşınmazı belirli bir amaçla devrettiğini, örneğin geçici teminat veya belirli bir proje kurgusu içinde temlik ettiğini; karşı tarafın ise başlangıçtan itibaren başka bir amaçla hareket ederek devri “kalıcı mülkiyet kazanımı”na dönüştürdüğünü ileri sürer. İkincisinde, bedelin ödeneceği vaadiyle tapuda satış yapılır; ödeme gerçekleşmez ve olay örgüsü, devralanın en baştan beri ödeme niyeti bulunmadığı iddiasını destekler. Bu ikinci tür uyuşmazlıklarda kritik olan, salt “ödenmemiş bedel” değil, ödemeye ilişkin vaat ve güven inşasının, tapu devrini sağlamaya yönelik kasıtlı bir aldatma mekanizmasına dönüşüp dönüşmediğidir.

Bu noktada, hile ile muvazaa arasındaki sınırın doğru çizilmesi davanın kaderini belirler. Muvazaada taraflar görünürde bir işlem üzerinde bilinçli olarak anlaşır; üçüncü kişileri aldatmak üzere gerçek iradeye uymayan bir görünüş yaratılır. Hilede ise aldatılan taraf, görünürdeki işlemin gerçek olduğuna inanır; aldatma tek taraflıdır ve irade sakatlanması bu nedenle doğar. Bu ayrım yalnızca kavramsal değil, yargılamanın tüm tekniğine etki eden bir ayrımdır. Çünkü hilede tartışma, resmi senedin “metin içeriği”nden çok, o senede götüren irade sürecinin manipüle edilip edilmediği üzerine kurulur; delil değerlendirmesi de buna göre şekillenir. Nitekim hile iddiasının süre bakımından “öğrenmeye” bağlanması ve bozma sonrası ıslahın dinlenebilirliği gibi meselelerde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin yaklaşımı, uyuşmazlığı doğru hukuki zeminde inceleme yükümlülüğünü özellikle görünür kılar (Yargıtay 1. HD, 27.11.2023, E.2023/4858, K.2023/6832).

Ayrımın ikinci boyutu “yolsuz tescil” ihtimalidir. Hile, irade fesadı sebebiyle sözleşmenin iptalini ve buna bağlı olarak tescilin iptalini hedefler. Buna karşılık, tescilin hukuki sebebinin hiç doğmadığı veya tescilin dayanağı olan resmi senet/işlem zemininin fiilen ortaya konulamadığı durumlarda uyuşmazlık, hileden bağımsız biçimde yolsuz tescil tartışmasına da açılabilir. Özellikle tapu işlemine dayanak resmi senedin bulunamaması gibi olguların varlığında, mahkemenin yalnızca “hile sübut bulmadı” sonucuyla dosyayı kapatması yerine, yolsuz tescil iddiasının dinlenebilirliği ve bunun esas yönünden değerlendirilmesi ayrıca önem kazanır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, bozma sonrası ıslahla ileri sürülen yolsuz tescil iddiasının, şartları oluştuğunda dikkate alınması gerektiğine açık biçimde işaret etmektedir (Yargıtay 1. HD, 27.11.2023, E.2023/4858, K.2023/6832).

Bu çerçevede hileye dayalı tapu iptali davalarının başlangıç noktası, “olayın hangi kutuya girdiğini” doğru saptamaktır: mesele yalnızca bedel ihtilafı mı, tarafların bilinçli anlaşmasına dayalı muvazaa mı, yoksa tek taraflı aldatma ve irade sakatlanması mı? Bu doğru kurulmadığında süre rejimi, ispat standardı ve üçüncü kişinin iyi niyeti gibi kritik başlıkların tamamı yanlış zemine kayar ve yargılama kaçınılmaz olarak tekrar üretir.

3. Süre ve usul ekseni: TBK m.39’da bir yıllık süre ve öğrenme tarihi 

Hileye dayalı tapu iptali davalarında süre tartışması, çoğu dosyada esasa geçişin kapısını açan veya kapatan teknik eşiği oluşturur. TBK m.39, irade fesadına dayalı iptal hakkının, hilenin öğrenilmesinden itibaren bir yıl içinde kullanılmasını şart koşar. Bu sürenin hak düşürücü nitelikte olması, mahkemenin süreyi re’sen gözetmesini ve durma-kesilme gibi zamanaşımına özgü mekanizmaların işlememesini beraberinde getirir. Bu nedenle süre, yargılamanın herhangi bir aşamasında “sonradan fark edilen” bir nokta olmaktan çıkar; dosyanın ilk teknik filtrelerinden biri hâline gelir.

Bununla birlikte uygulamadaki temel hata, hak düşürücü sürenin başlangıcının işlem tarihiyle otomatik biçimde özdeşleştirilmesidir. TBK m.39’un açık lafzı “hileyi öğrenme” anını esas alır. Öğrenme, sadece kuşku veya rahatsızlık duymak değildir; aldatmanın varlığını iptal hakkını kullanabilecek ölçüde kavrayacak somut bilgiye fiilen ulaşmaktır. Bu nedenle, tapu devrinin gerçekleştiği günün öğrenme kabul edilmesi, ancak somut olay bunu gerçekten doğruluyorsa mümkündür; aksi hâlde normun amacına aykırı biçimde mağdur aleyhine katı bir formalizme dönüşür.

Öğrenme tarihinin tespitinde Yargıtay’ın vurguladığı iki eksen öne çıkar. Birincisi, öğrenmenin soyut varsayımlarla değil, somut olgularla belirlenmesidir. Mağdur, hileyi çoğu zaman taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini, devir vaadinin yerine getirilmeyeceğini, veya olayın gerçek amacını ortaya koyan bir yargılama/inceleme sonucu fark eder. Bazı dosyalarda bu farkındalık, keşif ve bilirkişi raporu gibi teknik tespitlerle veya bir başka yargı dosyasının içeriğiyle oluşur. Bu tür durumlarda öğrenme, “tapuda imza atılan tarih”e geri yürütülmeden, gerçekten bilgi edinilen tarihe bağlanmalıdır.

İkincisi, ispat yükünün kurgusudur. Mağdurun ileri sürdüğü öğrenme tarihi, başlangıç noktası olarak kabul edilir; ancak karşı taraf öğrenmenin daha önce gerçekleştiğini iddia ediyorsa bu iddiasını somut delille ortaya koymalıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, öğrenme tarihinin daha erken olduğu savını ileri süren tarafa ispat yükü yükleyen bu yaklaşımı açık biçimde görünür kılmaktadır (Yargıtay 1. HD, 27.11.2023, E.2023/4858, K.2023/6832). Böylece hak düşürücü sürenin katılığı, “öğrenme”nin tespitinde mağdur aleyhine otomatik bir karineye dönüşmemekte; süre kuralı, kötüye kullanılmaya kapalı ama hakkı koruyan bir denge içinde işletilmektedir.

Bu süre tartışması, usulî taleplerle doğrudan bağlantılıdır. Çünkü hileye dayalı iptal ve tapu iptali tescil talebi yanında, bazı dosyalarda yolsuz tescil gibi alternatif bir hukuki zemin de gündeme gelebilir. Özellikle tescilin dayanağı olan resmi senedin fiilen ortaya konulamaması veya idarece ibraz edilememesi gibi olgularda, uyuşmazlık yalnızca irade fesadı düzleminde değil, tescilin hukuki sebebinin varlığı düzleminde de incelenmelidir. Bu noktada bozma sonrası ıslahın rolü belirginleşir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, belirli şartlar altında bozma sonrası ıslahla ileri sürülen yolsuz tescil iddiasının dinlenebilirliğini kabul eden bir çizgi sergilemektedir (Yargıtay 1. HD, 27.11.2023, E.2023/4858, K.2023/6832). Burada kritik olan, ıslahın “yeni bir dava” değil, mevcut uyuşmazlığın talep ve hukuki sebep çerçevesinde usulüne uygun biçimde genişletilmesi olarak kurgulanmasıdır. Aksi hâlde, mahkeme doğru maddi vakıayı görse bile talep sınırları ve usul eksiklikleri nedeniyle esasa giremeyebilir.

Süre ve usul ekseninde ikinci bir risk alanı, yargılama boyunca talep değişikliklerinin, ıslahın veya yeni bir talebin “dilekçe ile sonradan ileri sürülmesi”nin usulî kaderidir. Bazı uyuşmazlıklarda taraflar, dava dilekçesinde açıkça yer almayan bir talebi daha sonra ileri sürmekte; mahkemeler de bunu ıslah veya usulüne uygun bir genişletme olmaksızın dikkate alamamaktadır. Tapu iptali ve tescil gibi ayni sonuç doğuran taleplerde talep sınırlarının kesinliği, usulî çerçevenin disiplinli kurulmasını zorunlu kılar. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin onama kararıyla sonuçlanan dosyada da, bölge adliye mahkemesinin, dava dilekçesinde bulunmayan bir talebin (usulüne uygun ıslah olmaksızın) sonradan ileri sürülmesi karşısında ret gerekçesini koruduğu görülmektedir (Yargıtay 7. HD, 07.02.2023, E.2021/8598, K.2023/683). Bu tür dosyalar, maddi hukuktaki haklılığın, usulî kurgu zayıfsa sonuç üretmeyebileceğini somut biçimde göstermektedir.

Bu nedenle hileye dayalı tapu davalarında süre ve usul stratejisi tek bir çerçevede kurulmalıdır: Öğrenme tarihi anlatısı, yalnızca TBK m.39 için değil, delil planı ve talep kurgusu için de omurga işlevi görür. Öğrenmenin hangi somut olayla gerçekleştiği netleştirilmeden süre savunması karşısında sağlam bir zemin kurulamaz; aynı şekilde, alternatif talepler ve ıslah imkanları usulüne uygun biçimde tasarlanmadıkça dosya yalnızca “süre tartışması” içinde kilitlenebilir.

4. İspat mimarisi: resmi senet, delil serbestisi ve olgusal karineler

Hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarında ispat, çoğu zaman uyuşmazlığın kaderini belirleyen temel eksendir. Bu tür davalarda en sık ileri sürülen savunma, tapu devrinin resmi senetle yapılmış olduğu ve resmi senedin güçlü bir ispat vasıtası teşkil ettiği yönündedir. Gerçekten de tapu memuru huzurunda düzenlenen resmi senet, içeriği bakımından aksi sabit oluncaya kadar geçerlidir. Ancak hile davalarında tartışılan husus, resmi senedin şekli varlığı değil; o senedin düzenlenmesine yol açan iradenin sakatlanmış olup olmadığıdır. Bu ayrım, ispat rejiminin kilit noktasıdır.

Hile, irade fesadı hâlidir ve TBK m.36 kapsamında değerlendirilir. İrade fesadına dayalı iptal davalarında ileri sürülen olgu, senedin içeriğinin maddi gerçeğe aykırılığı değil, tarafın o beyanı aldatma sonucunda vermiş olmasıdır. Bu nedenle Yargıtay uygulaması istikrarlı biçimde hilenin her türlü delille ispat edilebileceğini kabul etmektedir. Resmi senede karşı yazılı delil zorunluluğu, muvazaa tartışmasında gündeme gelebilir; ancak hile iddiasında bu katı formül uygulanmaz. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 23.11.2017 tarihli kararında (E.2015/5352, K.2017/6735), mahkemenin hile olgusu yönünden yeterli araştırma yapmadan hüküm kurması bozma sebebi sayılmış; özellikle hak düşürücü süre ve hile iddiası birlikte değerlendirilerek kapsamlı inceleme yapılması gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, mahkemenin resmi senede dayanarak şekli bir kabul veya retle yetinemeyeceğini; hile iddiasını maddi olay bütünlüğü içinde araştırmak zorunda olduğunu ortaya koymaktadır.

İspat mimarisinde ilk katman, doğrudan delillerdir. Taraflar arasındaki yazışmalar, mesaj kayıtları, banka transferleri, kredi ilişkileri, ödeme taahhütleri gibi belgeler, aldatma sürecini somutlaştırabilir. Ancak hile çoğu zaman doğrudan belgelendirilen bir olgu değildir. Bu nedenle ikinci katman, olgusal karinelerden oluşur. Rayiç değer ile resmi senette gösterilen bedel arasındaki açık orantısızlık, temliklerin kısa aralıklarla yapılması, taşınmazın hemen üçüncü kişiye devri, taraflar arasındaki güven ilişkisi veya ekonomik bağlar, zincirleme plan ihtimalini güçlendiren emarelerdir.

Özellikle bedel-farkı meselesi, uygulamada en sık tartışılan unsurlardan biridir. Tek başına düşük bedel, hileyi otomatik olarak ispatlamaz; ancak ciddi ve açıklanamayan bir orantısızlık, diğer delillerle birlikte değerlendirildiğinde güçlü bir karine oluşturur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2021 tarihli kararında (E.2021/276, K.2021/5212), taşınmazın keşfen belirlenen değeri ile resmi senette yazılı bedel arasındaki aşırı fark, temlik zinciri ve ceza dosyası bulgularıyla birlikte değerlendirilmiş; hile ve kötü niyet sonucuna ulaşılmıştır. Bu yaklaşım, delillerin tek tek değil, birlikte ve bütüncül biçimde ele alınması gerektiğini gösterir.

İspat mimarisinin üçüncü katmanı, tanık delilidir. Uygulamada özellikle aile içi devirlerde, kredi temini amacıyla yapılan geçici temliklerde veya güvene dayalı ilişkilerde yazılı belge bulunmayabilir. Tanık beyanları, devrin gerçek amacını ve tarafların sözlü anlaşmalarını ortaya koymada işlevseldir. Yargıtay, hile iddiasında tanık delilinin kullanılabileceğini açık biçimde kabul etmekte; tanıkların dinlenmemesini veya eksik inceleme ile hüküm kurulmasını bozma nedeni saymaktadır. Bu noktada önemli olan, tanık beyanlarının soyut ve çelişkili olmaması; hayatın olağan akışıyla uyumlu bir anlatı sunmasıdır.

Dördüncü katman, ceza dosyası ve bilirkişi incelemeleridir. Ceza mahkemesinin mahkûmiyet kararı hukuk hâkimini bağlamaz; ancak maddi vakıanın tespitinde güçlü bir delil niteliği taşır. Özellikle dolandırıcılık veya tefecilik suçuna ilişkin mahkûmiyet kararları, taşınmaz devrinin arka planını aydınlatabilir. Aynı şekilde bilirkişi raporları, rayiç değer tespiti veya teknik inceleme gerektiren hususlarda hile iddiasını destekleyici rol oynar. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli kararında (E.2023/4858, K.2023/6832), resmi senedin bulunamaması ve idarenin belgeyi ibraz edememesi, yolsuz tescil ihtimalini güçlendiren bir unsur olarak değerlendirilmiştir; bu da ispatın yalnızca klasik belge rejimine indirgenemeyeceğini göstermektedir.

İspat yükü kural olarak hile iddiasını ileri süren taraftadır. Ancak bu yük, mutlak ve tek yönlü değildir. Örneğin öğrenme tarihinin daha önce olduğunu savunan taraf bunu ispat etmek zorundadır. Aynı şekilde TMK m.1023 kapsamında iyi niyet savunmasına dayanan üçüncü kişi, korunmaya değer iyi niyetini somut olay çerçevesinde ortaya koymak durumundadır. Bu noktada ispat yükü dinamik bir yapı kazanır; iddia ve savunmanın niteliğine göre yer değiştirebilir.

Mahkemenin rolü, delilleri tek tek parçalara ayırmak değil; olayın bütünlüğünü görmek ve olgular arasındaki bağlantıyı kurmaktır. Hile çoğu zaman tek bir dramatik olaydan değil; küçük ama birbirini tamamlayan olgular zincirinden oluşur. Bu nedenle eksik inceleme, bu davalarda en sık rastlanan bozma sebebidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2017 tarihli kararında açıkça belirtildiği üzere, hile olgusu yönünden araştırma yapılmadan hüküm kurulması doğru değildir (E.2015/5352, K.2017/6735).

Sonuç olarak hileye dayalı tapu iptali davalarında ispat, katı bir yazılı delil rejimine indirgenemez. Resmi senet, irade fesadını ortadan kaldıran bir “kalkan” değildir. Tanık, belge, bilirkişi, ceza dosyası ve olgusal karineler birlikte değerlendirilerek hâkimin vicdani kanaati oluşturulur. Başarı, tek bir güçlü delilden ziyade, tutarlı ve bütüncül bir delil mimarisi kurabilmeye bağlıdır.

5. Zincirleme temliklerde üçüncü kişinin konumu: iyi niyet savunması ve kötü niyetin ispatı

Hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarında uyuşmazlık çoğu zaman ilk temlik ile sınırlı kalmaz. Taşınmazın kısa süre içinde başka bir kişiye devredilmesi hâlinde, davanın ekseni değişir ve TMK m.1023 çerçevesinde iyi niyet savunması gündeme gelir. Bu aşamada mesele, yalnızca ilk işlemin hileli olup olmadığı değil; sonraki malikin sicile güvenerek korunup korunamayacağıdır. TMK m.1023 uyarınca tapu kütüğüne iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ancak aynı Kanun’un 1024. maddesi, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu korumadan yararlanamayacağını açıkça düzenler. Dolayısıyla iyi niyet, şekli bir varsayım değil; somut olayda objektif ölçütlerle sınanan bir hukuki durumdur.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 06.10.2021 tarihli kararında (E.2021/296, K.2021/5193), hile iddiasında tanık delilinin önemine vurgu yapılmış ve eksik inceleme bozma sebebi sayılmıştır. Aynı içtihat çizgisi içinde 2021 tarihli başka bir kararda (E.2021/276, K.2021/5212), ilk temlik ile ikinci temlik arasında yalnızca dört gün bulunması, satış bedelinin rayiç değere kıyasla son derece düşük olması ve ceza dosyasındaki tespitler birlikte değerlendirilerek ikinci el malikin TMK m.1023 korumasından yararlanamayacağı sonucuna varılmıştır. Bu karar, Yargıtay’ın iyi niyet incelemesini soyut bir beyana değil, olgusal yoğunluğa dayandırdığını göstermektedir.

İyi niyet değerlendirmesinde öne çıkan kriterler şunlardır: satış bedelinin piyasa koşullarına uygunluğu, devirlerin zaman aralığı, taraflar arasındaki kişisel veya ticari bağ, taşınmazın fiili kullanım durumu ve olayın genel akışı. Bu unsurlar birlikte ele alındığında, dürüstlük kuralı çerçevesinde makul bir kişinin şüphe duyması gereken bir durum varsa, artık iyi niyetten söz edilemez. Özellikle rayiç değerin çok altında satış bedeli gösterilmesi, uygulamada en güçlü emarelerden biridir. Yargıtay, ekonomik hayatın olağan akışına aykırı derecede düşük bedelli işlemlerde devralanın gerekli araştırmayı yapmadığını kabul etmekte; bu durumu ağır ihmal olarak değerlendirmektedir. Böyle bir durumda “bilmemek” iyi niyet olarak korunmamaktadır.

Zincirleme temliklerde stratejik açıdan önemli olan husus, davacının yalnızca ilk hileli işlemi değil; sonraki temliklerde de kötü niyetin varlığını somutlaştırmasıdır. Tanık beyanları, bilirkişi raporları, ceza dosyası içerikleri, tapu kayıtlarının kronolojisi ve ekonomik analiz birlikte sunulmalıdır. Kötü niyet çoğu zaman doğrudan ikrarla değil; güçlü karinelerle ortaya konulur. Bu noktada İçtihadı Birleştirme Kararları da önem taşır. 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, vakıa ve karinelerden kötü niyet açıkça anlaşılıyorsa ayrıca ispat aranmaz. 08.11.1991 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ise kötü niyet iddiasının itiraz niteliğinde olduğunu ve mahkemece re’sen dikkate alınabileceğini kabul etmiştir. Bu içtihatlar, sicile güven ilkesinin sınırsız bir koruma sağlamadığını açıkça ortaya koyar. Bununla birlikte gerçekten iyi niyetli üçüncü kişinin korunması hukuk güvenliğinin gereğidir. Tapu siciline güven ilkesi, taşınmaz piyasasında istikrarı sağlamak için kabul edilmiştir. Bu nedenle mahkeme, kötü niyet değerlendirmesinde aşırı geniş bir yorumla sicile güveni işlevsiz bırakmamalı; ancak açık emareler karşısında da şekli bir formalizme sığınmamalıdır. Denge, maddi adalet ile hukuk güvenliği arasında kurulmalıdır.

Sonuç olarak, hileli ilk temlikten sonra gerçekleşen devirlerde TMK m.1023’ün uygulanıp uygulanmayacağı, somut olayın çok yönlü analizini gerektirir. İyi niyet, yalnızca tapu kaydına bakılarak değil; makul özen ve dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilir. Zincirleme temliklerde başarı, kötü niyetin olgusal ve sistematik biçimde ortaya konulmasına bağlıdır.

6. Usul hukuku boyutu: taraf teşkili, zorunlu dava arkadaşlığı ve ıslah imkânı

Hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarında maddi hukuk tartışmaları çoğu zaman belirleyici görünse de, uygulamada hükmün akıbetini tayin eden asıl unsur çoğu kez usul hukukuna ilişkin meseleler olmaktadır. Taraf teşkilinin eksik kurulması, zorunlu dava arkadaşlığının gözetilmemesi, talep sonucunun belirsiz bırakılması veya ıslahın usulüne uygun yapılmaması, maddi haklılık ne kadar güçlü olursa olsun kararın bozulmasına yol açabilmektedir.

Öncelikle taraf teşkili meselesi üzerinde durmak gerekir. Taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalarda, tescil malikine yöneltilmeyen bir dava hukuken sonuç doğurmaz. Hileli ilk temlikten sonra taşınmaz bir veya birden fazla kez el değiştirmişse, dava yalnızca ilk devralana değil, tapuda malik görünen kişiye yöneltilmelidir. Aksi hâlde pasif husumet yokluğu söz konusu olur.

Miras yoluyla intikal eden haklara ilişkin davalarda ise zorunlu dava arkadaşlığı gündeme gelir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 13.09.2023 tarihli kararında (E.2023/3642, K.2023/4376), davacının yargılama sırasında vefat ettiği ve mirasçıların tamamının davadan haberdar edilip edilmediğinin araştırılmadığı belirtilerek, HMK m.55 ve m.59 çerçevesinde zorunlu dava arkadaşlığına dikkat çekilmiş ve karar bozulmuştur. Bu karar, hileye dayalı davalarda taraf sıfatının ve temsil ilişkisinin titizlikle gözetilmesi gerektiğini göstermektedir.

Bir diğer önemli usul meselesi hukuki nitelendirme ile bağlantılıdır. HMK m.33 uyarınca hâkim, maddi vakıalarla bağlı olmakla birlikte hukuki sebebi kendisi belirler. Ancak uygulamada mahkemelerin, dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaları yeterince analiz etmeden hukuki sebebi yanlış belirledikleri görülmektedir. Yargıtay 2023 tarihli kararında, hile iddiasının taraf muvazaası olarak nitelendirilmesini isabetsiz bulmuş ve bu hatalı nitelendirmenin bozma sebebi olduğunu açıkça ortaya koymuştur. Bu durum, usul hukukunun maddi hukuka etkisini açık biçimde göstermektedir.

Islah imkânı da hile davalarında stratejik öneme sahiptir. İlk aşamada yalnızca hileye dayalı iptal talebi ileri sürülmüş olabilir. Ancak yargılama sırasında resmi senedin bulunamaması, imzanın inkâr edilmesi veya başka hukuki sakatlıkların ortaya çıkması hâlinde, davacı ıslah yoluyla talebini genişletebilir veya hukuki sebebini değiştirebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2023/4858 Esas sayılı kararında, bozma sonrası verilen ıslah dilekçesi ile ileri sürülen yolsuz tescil iddiasının incelenmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu karar, ıslahın yalnızca miktar artırımı değil, hukuki temel genişletmesi bakımından da etkili olabileceğini göstermektedir.

Usul hukuku bakımından bir başka kritik nokta, delillerin eksiksiz toplanmasıdır. Hile iddiasında tanık deliline dayanılmışsa, mahkemenin tanıkları dinlemeden veya delil listesi verilmesi için süre tanımadan karar vermesi eksik inceleme sayılır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 09.03.2017 tarihli kararında (E.2014/20000, K.2017/1156), savcılık soruşturma dosyasındaki beyanlar değerlendirilmeden davanın reddedilmesi bozma sebebi yapılmıştır. Bu içtihat, delil toplama yükümlülüğünün şekli değil, maddi gerçeğe ulaşmaya yönelik olduğunu vurgular.

Hak düşürücü süreye ilişkin savunmalar da usul boyutuyla bağlantılıdır. Süre hak düşürücü nitelikte olduğundan mahkemece re’sen dikkate alınır. Ancak öğrenme tarihinin belirlenmesi delile dayanır. Öğrenmenin daha önce gerçekleştiğini ileri süren taraf, bu iddiasını ispat etmek zorundadır. Aksi hâlde mahkemenin soyut varsayımlarla süre aşımı kabul etmesi bozma sebebi oluşturur.

Son olarak talep sonucunun açık ve tereddütsüz kurulması gerekir. Tapu iptali ve tescil taleplerinde taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerinin doğru yazılması, tescilin kimin adına yapılacağının net belirtilmesi gerekir. Alternatifli talepler söz konusu ise, bunların sıralı ve açık biçimde ifade edilmesi önem taşır. Aksi hâlde hükmün infazında sorun yaşanabilir veya karar usulden bozulabilir.

Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, hileye dayalı tapu iptali davalarının yalnızca maddi hukuk meselesi olmadığı; güçlü bir usul stratejisi gerektirdiği ortaya çıkar. Taraf teşkili, zorunlu dava arkadaşlığı, doğru hukuki nitelendirme, zamanında ve usulüne uygun ıslah, eksiksiz delil toplama ve açık talep formülasyonu, davanın başarısını belirleyen temel unsurlardır.

7. Kararlar ışığında bütüncül değerlendirme ve sistematik çerçeve

Hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarına ilişkin incelenen Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde, bu uyuşmazlık türünün üç ana eksen üzerinde şekillendiği görülmektedir: irade fesadının doğru nitelendirilmesi, hak düşürücü sürenin isabetli uygulanması ve üçüncü kişinin iyi niyetinin objektif ölçütlerle denetlenmesi. Bu üç eksenden herhangi birinde yapılan hata, kararın temyiz aşamasında ayakta kalmasını güçleştirmektedir.

İlk eksen, hukuki nitelendirme meselesidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli kararlarında açıkça ortaya konulduğu üzere, dava dilekçesindeki maddi vakıalar hileyi işaret ettiği hâlde uyuşmazlığın muvazaa olarak değerlendirilmesi bozma sebebidir. Hâkim, tarafların kullandığı kavramlarla bağlı değildir; ancak ileri sürülen vakıaları doğru hukuki kategoriye yerleştirmekle yükümlüdür. Hile ile muvazaanın karıştırılması, özellikle ispat rejimini değiştirdiği için maddi adalet bakımından ağır sonuçlar doğurmaktadır.

İkinci eksen, hak düşürücü süredir. TBK m.39 uyarınca hileye dayalı iptal hakkı, öğrenmeden itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. Ancak Yargıtay uygulaması, bu sürenin işlem tarihinden değil, hilenin fiilen öğrenildiği tarihten itibaren başlayacağını istikrarlı biçimde kabul etmektedir. 2023 tarihli kararda, davacının öğrenme tarihine ilişkin beyanının esas alınması; aksini iddia eden tarafın bunu ispatla yükümlü olduğu açıkça belirtilmiştir. Böylece hak düşürücü süre, şekli bir formalizm aracı olmaktan çıkarılmış, somut olayın özelliklerine göre uygulanması gereken bir norm olarak değerlendirilmiştir.

Üçüncü eksen ise tapu siciline güven ilkesi ve iyi niyet meselesidir. TMK m.1023, tapu siciline iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Ancak Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2021 tarihli kararında görüldüğü üzere, rayiç değere kıyasla aşırı düşük satış bedeli, kısa süre içinde yapılan zincirleme temlikler ve ceza mahkemesince sabit görülen tefecilik fiili gibi unsurlar, ikinci el malikinin kötü niyetli olduğuna güçlü karine oluşturabilir. Bu yaklaşım, sicile güven ilkesinin mutlaklaştırılmadığını; maddi gerçeğe ve dürüstlük kuralına uygun biçimde sınırlandırıldığını göstermektedir.

İncelenen 3. Hukuk Dairesi kararında ise motorlu araçlar bakımından farklı bir sistematik ortaya konulmuştur. 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu’nda tapu siciline benzer bir sicile güven düzenlemesi bulunmadığı, dolayısıyla trafik sicilinin tapu siciliyle aynı korumayı sağlamadığı vurgulanmıştır. Bu karar, taşınmaz mülkiyeti ile taşınır mülkiyeti arasında sistematik ayrımı ortaya koymak bakımından önemlidir. Ancak çalışmamızın kapsamı taşınmazlarla sınırlı olduğundan, burada yalnızca sistematik karşılaştırma düzeyinde değinilmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2023 tarihli kararında ise karşı davanın reddine ilişkin hükmün onanması, hile iddiasının ispatlanamaması hâlinde mahkemenin takdir yetkisinin sınırlarını göstermektedir. Bu karar, hile iddiasının soyut beyanlarla değil, güçlü ve tutarlı delillerle desteklenmesi gerektiğini teyit etmektedir.

Bütün kararlar birlikte değerlendirildiğinde şu sonuçlara ulaşılmaktadır: Hile iddiası ileri sürülmüşse, mahkeme öncelikle maddi vakıaların gerçekten kasıtlı bir aldatmaya işaret edip etmediğini belirlemelidir. Taraf muvazaası kalıbına otomatik geçiş, delil rejimini hatalı biçimde ağırlaştırır. Hak düşürücü süre değerlendirmesi yapılırken işlem tarihi değil, öğrenme tarihi esas alınmalı; öğrenmenin daha önce gerçekleştiğini iddia eden taraf bu iddiasını ispat etmelidir. Üçüncü kişinin iyi niyet savunması şekli değil, objektif ve bütüncül bir incelemeye tabi tutulmalıdır. Rayiç bedel farkı, temlik zinciri ve taraflar arası bağlantılar birlikte değerlendirilmelidir. Ceza yargılamasında ortaya çıkan maddi tespitler, hukuk yargılamasında güçlü bir delil teşkil eder; ancak bağlayıcı değildir. Usul kuralları, özellikle taraf teşkili ve zorunlu dava arkadaşlığı, kararın temyiz denetiminde ayakta kalması bakımından belirleyicidir. Bu sistematik çerçeve, hileye dayalı tapu iptali davalarının yalnızca bir “irade fesadı” meselesi olmadığını; ayni hak rejimi, sicile güven ilkesi, delil hukuku ve usul hukuku kesişiminde yer alan karmaşık bir uyuşmazlık alanı olduğunu göstermektedir.

Sonuç olarak, Yargıtay içtihatları hileye dayalı tapu iptali davalarında üç temel ilkeyi istikrarlı biçimde korumaktadır: maddi gerçeğe ulaşma, dürüstlük kuralının üstünlüğü ve sicile güven ilkesinin hakkaniyetle dengelenmesi. Bu ilkeler, hem doktrinsel hem uygulamaya dönük çerçevede yol gösterici niteliktedir.

8. Uyuşmazlık tipolojisi ve içtihat çizgisinin evrimi

İncelenen kararlar, hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarının tek tip bir uyuşmazlık olmadığını; farklı olay tipleri üzerinden gelişen bir içtihat çizgisine sahip olduğunu göstermektedir. Yargıtay’ın yaklaşımı, her somut olay tipinde belirli ağırlık noktaları oluşturarak zaman içinde daha sistematik bir çerçeveye kavuşmuştur.

Birinci tip uyuşmazlık, güven ilişkisine dayalı temliklerdir. Aile içi ilişkiler, dostluk, iş ortaklığı veya borç ilişkisi çerçevesinde taşınmazın “geçici” veya “güvence amacıyla” devredildiği ileri sürülmektedir. Bu tür dosyalarda Yargıtay, özellikle taraflar arasındaki güven ilişkisinin kötüye kullanılıp kullanılmadığını ve devrin hemen sonrasında gerçekleşen işlemleri dikkate almaktadır. Hile burada çoğu zaman açık bir yalan beyan değil; güveni manipüle eden bir davranış biçimi olarak ortaya çıkmaktadır.

İkinci tip uyuşmazlık, satış bedelinin ödenmemesi veya gerçeğe aykırı gösterilmesidir. Resmi senette bedelin ödendiği yazılı olsa dahi, fiili ödeme yapılmamışsa ve baştan itibaren ödeme niyetinin bulunmadığı somut olgularla destekleniyorsa, Yargıtay bunu basit bir alacak ihtilafı olarak değil; hile bağlamında değerlendirmektedir. Özellikle rayiç değer ile gösterilen bedel arasındaki fahiş fark, zincirleme temlikler ve ekonomik bağlar birlikte ele alındığında kötü niyet sonucuna varılabilmektedir.

Üçüncü tip uyuşmazlık, ceza soruşturmasıyla bağlantılı devirlerdir. Tefecilik, dolandırıcılık veya baskı yoluyla gerçekleştirilen temliklerde, ceza dosyasındaki maddi tespitler hukuk yargılamasında önemli rol oynamaktadır. Yargıtay, ceza mahkemesi kararının hukuk hâkimini bağlamadığını kabul etmekle birlikte, özellikle mahkûmiyet kararlarını güçlü bir maddi olgu olarak değerlendirmektedir. Bu yaklaşım, iki yargı kolu arasında fonksiyonel bir etkileşim yaratmaktadır.

Dördüncü tip uyuşmazlık, hileli ilk temlikten sonra taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi hâlidir. Bu durumda içtihat çizgisi, TMK m.1023’ün dar ve dikkatli uygulanması yönünde gelişmiştir. Şekli sicile güven anlayışı terk edilmiş; objektif iyi niyet denetimi esas alınmıştır. Özellikle 2021 tarihli 1. Hukuk Dairesi kararında, bedel farkı ve kısa süreli devir zinciri kötü niyetin güçlü emareleri olarak kabul edilmiştir. Böylece sicile güven ilkesi, maddi gerçeğin önüne geçmeyecek biçimde sınırlandırılmıştır.

Beşinci tip uyuşmazlık, hukuki nitelendirme hatalarından kaynaklanmaktadır. Hile iddiasının muvazaa olarak değerlendirilmesi veya hak düşürücü sürenin işlem tarihinden başlatılması gibi yaklaşımlar, Yargıtay tarafından bozma sebebi yapılmıştır. Bu kararlar, içtihat çizgisinin maddi gerçeğe daha yakın bir eksene kaydığını göstermektedir.

Bu evrimsel çizgi dikkatle incelendiğinde, Yargıtay’ın özellikle son yıllarda şekli formalizmden uzaklaştığı görülmektedir. Delil rejiminde yazılı delil katılığı yerine serbest değerlendirme anlayışı; sicile güven ilkesinde mutlak koruma yerine dürüstlük kuralına dayalı sınırlama; hak düşürücü sürede işlem tarihi yerine öğrenme tarihi esas alınmıştır. Bu yönelim, irade özgürlüğünün ve mülkiyet hakkının korunmasına öncelik tanıyan bir yaklaşımı yansıtmaktadır.

Ayrıca içtihatların zaman içinde daha sistematik hâle geldiği söylenebilir. İlk dönem kararlarında hile ile muvazaa arasındaki sınır daha belirsizken, 2023 tarihli kararlar bu ayrımı daha net ortaya koymuştur. Aynı şekilde, üçüncü kişinin iyi niyeti konusunda da daha ayrıntılı ve objektif kriterlere dayalı değerlendirmeler yapılmaktadır. Bu çerçevede, hileye dayalı tapu iptali davalarında içtihat çizgisi üç temel eğilim göstermektedir: hukuki nitelendirmede maddi vakıaya öncelik verilmesi, iyi niyetin objektif ölçütlerle sınırlandırılması ve hak düşürücü sürenin mağdur lehine somutlaştırılması.

Sonuç olarak, incelenen kararlar yalnızca münferit uyuşmazlıkların çözümünü değil; hile kavramının ayni hak rejimi içindeki konumunun giderek daha net tanımlandığını göstermektedir. Bu içtihat çizgisi, uygulamada dava kurgusunun ve delil stratejisinin belirlenmesinde yol gösterici bir çerçeve sunmaktadır.

9. Hileye Dayalı Tapu İptal Davalarının Anayasal Boyutu

Hileye dayalı tapu iptali ve tescil davaları yalnızca borçlar hukuku veya eşya hukuku çerçevesinde değerlendirilmesi gereken teknik uyuşmazlıklar değildir. Bu davalar doğrudan doğruya mülkiyet hakkına ve mahkemeye erişim hakkına temas eder. Bu nedenle anayasal perspektif, özellikle ispat rejimi, hak düşürücü süre ve hukuki nitelendirme sorunlarında belirleyici bir arka plan sunar. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına almaktadır. Mülkiyet hakkı yalnızca mevcut malvarlığının korunmasını değil, hukuka aykırı müdahalelere karşı etkili bir başvuru yolunun varlığını da içerir. Hile ile iradesi sakatlanarak taşınmazını devreden kişinin, bu devrin sonuçlarını ortadan kaldırabilmesi mülkiyet hakkının doğal bir uzantısıdır. Eğer hukuk sistemi, şekli gerekçelerle bu hakkın kullanılmasını fiilen imkânsız hale getirirse, mülkiyet hakkının özüne dokunmuş olur.

Bu noktada hukuki nitelendirme hatalarının anayasal bir boyut kazandığı görülmektedir. Davacı hile iddiasında bulunmasına rağmen mahkemenin uyuşmazlığı muvazaa olarak nitelendirip yazılı delil şartı araması, maddi gerçeğe ulaşma imkânını daraltır. Bu durum, sadece maddi hukuk hatası değil; mahkemeye erişim hakkı bakımından da sorunlu bir uygulamadır. Çünkü yanlış nitelendirme, delil sistemini ağırlaştırarak davacının iddiasını fiilen ispat edemez hale gelmesine yol açabilir. Anayasa’nın 36. maddesi uyarınca herkes meşru vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde iddia ve savunma hakkına sahiptir. Hile davalarında tanık delilinin veya diğer serbest delillerin dışlanması, özellikle resmi senede mutlak bağlayıcılık atfedilmesi, adil yargılanma hakkının özüne aykırı sonuçlar doğurabilir. Yargıtay’ın hilenin her türlü delille ispat edilebileceğine ilişkin yerleşik yaklaşımı, bu anayasal ilke ile uyumludur.

Hak düşürücü süre bakımından da anayasal bir denge söz konusudur. TBK m.39’da düzenlenen bir yıllık süre, hukuki güvenlik amacı taşır. Ancak öğrenme anının dar ve formalist biçimde yorumlanması, hile mağdurunun korunmasını ortadan kaldırabilir. Yargıtay’ın öğrenme tarihini somut olayın özelliklerine göre belirlemesi ve daha erken öğrenme iddiasını ileri süren tarafa ispat yükü yüklemesi, ölçülülük ilkesinin bir yansımasıdır. Bu yaklaşım, hem hukuki güvenliği hem de mülkiyet hakkını dengelemektedir.

Üçüncü kişinin iyi niyetinin değerlendirilmesinde de anayasal mülkiyet dengesi söz konusudur. Bir tarafta hileye maruz kalmış asıl malik, diğer tarafta tapu siciline güvenerek işlem yapan kişi yer alır. TMK m.1023’ün uygulanmasında Yargıtay’ın şekli değil, maddi iyi niyet anlayışını benimsemesi; rayiç bedel, devir zamanlaması ve taraf ilişkilerini dikkate alması, mülkiyet hakkının özünü korumaya yöneliktir. Sicile güven ilkesi, hileli işlemleri dolaylı biçimde meşrulaştıracak şekilde yorumlanamaz.

Ceza yargılaması ile hukuk yargılaması arasındaki ilişki de anayasal güvenceler bağlamında değerlendirilmelidir. Ceza mahkemesinin maddi vakıaya ilişkin tespitleri, hukuk yargılamasında güçlü bir delil oluşturur. Ancak hukuk hâkiminin bağımsız değerlendirme yapma yükümlülüğü devam eder. Bu durum, kuvvetler ayrılığı ve yargı bağımsızlığı ilkelerinin doğal sonucudur.

Hile davalarında usule ilişkin eksiklikler de anayasal denetim alanına girer. Zorunlu dava arkadaşlığının sağlanmaması, taraf teşkilinin eksik kurulması veya savunma hakkının kısıtlanması, hükmün maddi doğruluğundan bağımsız olarak bozma sebebi sayılmaktadır. Bu yaklaşım, yargılamanın yalnızca sonuç değil, süreç bakımından da adil olması gerektiğini göstermektedir.

Sonuç olarak, hileye dayalı tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyet hakkı ile hukuki güvenlik arasında hassas bir denge kurmaktadır. Bu denge, şekli formalizmle değil; maddi gerçeğe ulaşma amacıyla, ölçülülük ve hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde sağlanmalıdır. Yargıtay içtihatları, son yıllarda bu anayasal dengeyi gözeten bir doğrultuda gelişmektedir.

10. Genel Sentez ve Sistematik Değerlendirme

Hileye dayalı tapu iptali ve tescil davaları, klasik eşya hukuku uyuşmazlıklarının ötesinde, irade özgürlüğü, mülkiyet hakkı ve hukuki güvenlik ilkelerinin kesişim noktasında yer alan karmaşık davalardır. Bu davalarda görünürde geçerli bir resmi işlem bulunmasına rağmen, işlem iradesinin sakatlanmış olması iddiası ileri sürülmektedir. Bu durum, hem maddi hukukun hem de usul hukukunun titizlikle işletilmesini zorunlu kılar.

Öncelikle kavramsal netlik sağlanmalıdır. Hile ile muvazaa arasındaki ayrım, teorik bir tartışma değil; ispat rejimini, süre kurallarını ve davanın sonucunu doğrudan etkileyen bir ayrımdır. Hile, tek taraflı aldatmaya dayanan bir irade fesadı hâlidir. Muvazaa ise tarafların görünüşte işlem yapma konusunda bilinçli bir anlaşmasına dayanır. Yargıtay’ın istikrarlı yaklaşımı, dava dilekçesinde ileri sürülen maddi vakıaların esas alınması ve hukuki nitelendirmenin hâkim tarafından doğru yapılması gerektiği yönündedir. Yanlış nitelendirme, özellikle yazılı delil şartının hatalı uygulanmasına yol açarak maddi adaletin zedelenmesine neden olabilmektedir.

İkinci olarak, ispat rejimi bu davaların merkezindedir. Hile her türlü delille ispat edilebilir. Tanık beyanları, banka kayıtları, bilirkişi raporları, ceza dosyaları, rayiç değer araştırmaları ve tarafların davranış biçimleri birlikte değerlendirilmelidir. Resmi senet, hile iddiası karşısında mutlak bir bağlayıcılık oluşturmaz; zira tartışılan husus resmi senedin içeriği değil, o senedin düzenlenmesine yol açan irade sürecidir. Yargıtay’ın bu yöndeki yaklaşımı, şekli formalizmin ötesine geçerek maddi gerçeğe ulaşmayı amaçlamaktadır.

Üçüncü olarak, hak düşürücü süre meselesi teknik ancak belirleyici bir eştir. TBK m.39’daki bir yıllık süre, hilenin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Öğrenme, soyut bir şüphe değil; aldatma olgusunun makul biçimde kavranmasıdır. Yargıtay, öğrenme tarihine ilişkin olarak mağdurun beyanını esas almakta; daha erken öğrenme iddiasını ileri süren tarafa ispat yükü yüklemektedir. Bu yaklaşım, hukuki güvenlik ile mülkiyet hakkının korunması arasında dengeli bir yorum örneğidir.

Dördüncü olarak, zincirleme temliklerde üçüncü kişinin konumu özel önem taşır. TMK m.1023 uyarınca tapu siciline güven ilkesi, iyi niyetli üçüncü kişiyi korur. Ancak iyi niyet, yalnızca sübjektif bir inanç değil; objektif ölçütlerle değerlendirilmesi gereken bir durumdur. Rayiç değerin çok altında bedelle yapılan devirler, kısa süreli temlik zincirleri, taraflar arasındaki ekonomik veya kişisel bağlantılar kötü niyet karinesi oluşturabilir. Yargıtay, sicile güven ilkesini şekli değil maddi iyi niyet anlayışıyla yorumlamaktadır.

Beşinci olarak, ceza yargılaması ile hukuk yargılaması arasındaki etkileşim göz ardı edilmemelidir. Ceza mahkemesinin mahkûmiyet kararı hukuk hâkimini bağlamasa da, maddi vakıanın tespitinde güçlü bir delil niteliği taşır. Özellikle dolandırıcılık veya tefecilik suçlarının sabit olduğu durumlarda, hile değerlendirmesi somut verilerle desteklenmiş olur.

Altıncı olarak, dava stratejisi ve usul planlaması belirleyicidir. Alternatifli taleplerin doğru formüle edilmesi, gerektiğinde ıslah yolunun kullanılması, taraf teşkilinin eksiksiz sağlanması ve zorunlu dava arkadaşlığının gözetilmesi gerekir. Yargıtay kararlarında görüldüğü üzere, usule ilişkin eksiklikler maddi haklılık bulunsa dahi bozma sebebi yapılmaktadır.

Yedinci olarak, bu davaların anayasal boyutu göz ardı edilmemelidir. Mülkiyet hakkı, yalnızca mülkiyetin korunmasını değil; hileli müdahalelere karşı etkili bir başvuru yolunun varlığını da içerir. Mahkemelerin, şekli gerekçelerle hile iddiasını incelemeden reddetmeleri, Anayasa m.35 ve m.36 çerçevesinde sorun yaratabilir. Yargıtay’ın son dönem içtihatları, bu anayasal hassasiyeti gözeten bir çizgiye işaret etmektedir.

Bütün bu unsurlar birlikte değerlendirildiğinde, hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarının çok katmanlı bir yapıya sahip olduğu görülmektedir. Bu davalar, irade teorisi, eşya hukuku ilkeleri, delil hukuku, usul kuralları ve anayasal güvencelerin kesişiminde yer alır. Başarı, yalnızca maddi hukuki haklılığa değil; doğru hukuki nitelendirmeye, güçlü bir delil örgüsüne ve stratejik bir dava kurgusuna bağlıdır.

Sonuç olarak, Yargıtay içtihatları ışığında şekillenen mevcut uygulama, şekli güvenlik ile maddi adalet arasında bir denge kurmaya yöneliktir. Hile iddiasının ciddiyetle araştırılması, iyi niyetin objektif ölçütlerle değerlendirilmesi ve öğrenme tarihinin somut verilere dayandırılması, bu dengenin temel taşlarını oluşturur. Hileye dayalı tapu iptali davaları, yalnızca bir sözleşmenin iptali değil; hukukun irade özgürlüğünü ve mülkiyet hakkını ne ölçüde koruyabildiğinin de göstergesidir.

11. Genel Değerlendirme ve Sonuç

Hile ve yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil davaları, Türk özel hukuk sisteminde irade özgürlüğü ile tapu sicilinin güvenilirliği arasındaki hassas dengeyi test eden uyuşmazlık türleridir. İncelenen Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde, yüksek mahkemenin yaklaşımının üç temel eksen üzerinde şekillendiği görülmektedir: doğru hukuki nitelendirme, ispat rejiminin doğru uygulanması ve usul kurallarının titizlikle gözetilmesi.

Öncelikle Yargıtay, maddi vakıaların yanlış hukuki kategoriye yerleştirilmesini açık bir bozma nedeni olarak görmektedir. Hile, muvazaa ve yolsuz tescil kavramlarının birbirine karıştırılması, davanın esası incelenmeden hatalı bir çerçeve içinde sonuçlandırılmasına yol açmaktadır. Özellikle 1. Hukuk Dairesinin 2023 tarihli kararlarında, davacının ileri sürdüğü olguların hileyi işaret ettiği hâlde uyuşmazlığın muvazaa olarak değerlendirilmesi hukuka aykırı bulunmuştur. Bu yaklaşım, hâkimin hukuki nitelendirme yetkisinin bulunduğunu, ancak bu yetkinin maddi vakıaların özünü göz ardı edecek biçimde kullanılamayacağını göstermektedir.

İkinci olarak, hile iddiasının ispatında geniş bir delil serbestisinin kabul edildiği açıkça görülmektedir. Yargıtay, resmi senede karşı yazılı delil zorunluluğunun hile iddialarında uygulanamayacağını, hilenin her türlü delille ispat edilebileceğini istikrarlı biçimde vurgulamaktadır. Bu durum, özellikle aile içi temlikler, yaşlı kişilerin malvarlığı devri veya kısa süreli zincir temlikler gibi vakıalarda tanık, keşif ve ceza dosyası verilerinin önemini artırmaktadır.

Üçüncü olarak, hile ile yolsuz tescil arasındaki ilişki dikkat çekicidir. Hile ile sakatlanan bir irade beyanı, hukuki işlemin iptalini mümkün kılmakta; bu iptalin sonucu olarak tapu kaydı yolsuz hâle gelmektedir. Bu noktada TMK m.1023 hükmü devreye girmekte ve üçüncü kişinin iyi niyetinin korunup korunmayacağı sorunu ortaya çıkmaktadır. Yargıtay uygulaması, iyi niyetin salt şekli sicil görünümüne dayanamayacağını, özellikle rayiç bedelin çok altında temlik ve olağan dışı işlem zincirlerinde üçüncü kişinin ağır ihmal içinde sayılabileceğini göstermektedir.

İncelenen kararlar ayrıca usul hukukunun belirleyici rolünü ortaya koymaktadır. Zorunlu dava arkadaşlığı, taraf teşkili, ıslahın kapsamı ve zamanlaması, dava değerinin doğru belirlenmesi gibi meseleler, maddi haklılık kadar önem taşımaktadır. 1. Hukuk Dairesinin mirasçıların davaya katılımı konusundaki bozma kararı, usuli eksikliklerin hükmün ayakta kalmasını engelleyebileceğini açıkça göstermektedir. Benzer şekilde, resmi senedin bulunamaması üzerine ıslah yoluyla ileri sürülen yolsuz tescil iddiasının dinlenebilir kabul edilmesi, usul araçlarının maddi hakkın korunmasında işlevsel bir rol oynadığını ortaya koymaktadır.

Bu kararlar bütün olarak değerlendirildiğinde, Yargıtay’ın yaklaşımının şekilcilikten uzak, ancak sistematik bir hukuki analiz üzerine kurulu olduğu görülmektedir. Yüksek mahkeme bir yandan iradesi hile ile sakatlanan tarafı korumakta; diğer yandan sicil güvenliği ve üçüncü kişinin iyi niyeti ilkelerini de göz ardı etmemektedir. Bu denge, tapu hukukunun temel karakteristiğini oluşturmaktadır.

Sonuç olarak, hile ve yolsuz tescile dayalı tapu iptali davaları, hem borçlar hukuku hem eşya hukuku hem de usul hukuku ilkelerinin kesişim noktasında yer alan karmaşık uyuşmazlıklardır. Başarılı bir dava yönetimi, maddi vakıaların doğru hukuki zemine oturtulmasını, delillerin sistematik biçimde kurgulanmasını ve usul kurallarının eksiksiz uygulanmasını gerektirir. Yargıtay içtihatları, bu alanda çalışan uygulamacılar için hem yol gösterici hem de sınır çizici nitelikte güçlü bir rehber sunmaktadır.

…

© 2026 Av. Melih Burak Bıçak / Bıçak Hukuk Bürosu – Tüm hakları saklıdır. Bu makale, sayın Av. Melih Burak Bıçak tarafından www.bicakhukuk.com sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.

Referans: Bıçak, Melih Burak (2026) “Hile (Aldatma) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası”, https://www.bicakhukuk.com/aldatma-iddiasiyla-tapu-iptali-ve-tescil-davasi/, Prgf . __., Erişim Tarihi: