1. Giriş

Taşınmaz mülkiyetinin devri, hukuk sistemimizde sıkı şekil şartlarına bağlanmış olup, satış işlemlerinin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Bu zorunluluk, yalnızca mülkiyetin kazanılması bakımından değil; aynı zamanda kamu gelirlerinin tahsili, taşınmaz piyasasının şeffaflığı ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından da merkezi bir işleve sahiptir. 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca taşınmaz satışlarında, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde yirmi oranında tapu harcı alınmakta; fiilen toplamda satış bedelinin %4’ü oranında bir mali yük doğmaktadır. Ayrıca, taşınmazın edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması hâlinde ortaya çıkan değer artış kazancı, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında ayrıca vergilendirilmektedir. Özellikle son yıllarda belediye rayiç değerlerindeki artışlar ve değer artış kazancı uygulamasının genişleyen kapsamı, taraflar üzerindeki mali baskıyı daha da artırmıştır.

Bu çerçevede uygulamada, tapu işlemleri sırasında taşınmazın gerçek satış bedelinin altında bir bedelin beyan edilmesi yoluna sıklıkla başvurulduğu gözlemlenmektedir. Amaç çoğu zaman tapu harcı yükünü azaltmak, kimi durumlarda ise değer artış kazancı, ticari kazanç veya katma değer vergisi gibi vergisel sonuçlardan kaçınmaktır. Ne var ki bu uygulama, yalnızca idareye yönelik bir eksik beyan sorunu yaratmakla kalmamakta; aynı zamanda taraflar arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat güçlüğü, bedel muvazaası, önalım hakkı, ayıplı ifa, tasarrufun iptali ve kamulaştırma bedelinin belirlenmesi gibi pek çok özel hukuk riskini de beraberinde getirmektedir.

Uzun yıllar boyunca düşük bedel beyanı, sınırlı denetim imkânları nedeniyle çoğu zaman fiilen tespit edilemeyen bir uygulama olarak algılanmış; yakalanma ihtimali büyük ölçüde rastlantısal kabul edilmiştir. Ancak son dönemde Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesinde kurulan Risk Analizi mekanizmaları, gayrimenkul değerleme raporları, emsal tapu satışları, internet ilanları, banka ve kredi verileri ile mekânsal analiz altyapılarının birlikte kullanılması sayesinde bu tablo köklü biçimde değişmiştir. Özellikle Mekansal Veri Analizi Sistemi (MEVA) ve benzeri yapay zekâ destekli araçlar aracılığıyla, tapuda beyan edilen bedeller ile piyasa gerçekleri arasındaki uyumsuzluklar sistematik olarak tespit edilmeye başlanmıştır. Nitekim 2026 yılı itibarıyla Harçlar Kanunu kapsamında eksik beyana bağlanan vergi ziyaı cezasının %25’ten %100’e çıkarılması ve eş zamanlı olarak çok sayıda taşınmaz malikine tebligat gönderilmeye başlanması, bu alandaki denetimin artık teorik bir ihtimal olmaktan çıkıp fiilen işleyen bir idari sürece dönüştüğünü açık biçimde ortaya koymaktadır.

Bu çalışma, tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi uygulamasını; Harçlar Kanunu ve Vergi Usul Kanunu çerçevesindeki vergisel sonuçları, Mekansal Veri Analizi Sistemi merkezli yeni denetim rejimini, Yargıtay içtihatları ışığında özel hukuk etkilerini ve güncel olgu analizlerini birlikte ele alarak incelemeyi amaçlamaktadır. Amaç, yalnızca mevzuat hükümlerini aktarmak değil; aynı zamanda 2026 yılı sonrası dönemde ortaya çıkan yeni risk mimarisini bütüncül bir perspektifle ortaya koymaktır.

2. Tapu Harcına Esas Bedelin Hukuki Niteliği

Taşınmaz devirlerinde alınan tapu harcı, klasik anlamda bir hizmet karşılığı olmaktan ziyade, mülkiyetin devri olgusuna bağlanan ve kamu gücüne dayalı olarak tahsil edilen mali bir yükümlülük niteliği taşımaktadır. Bu yönüyle tapu harcı, öğretide ve yargı içtihatlarında “vergi benzeri mali yükümlülük” olarak nitelendirilmektedir. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin 20/a bendi uyarınca, tapuda yapılacak satış işlemlerinde, taşınmazın devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı binde yirmi oranında harç alınır. Böylelikle toplam harç yükü satış bedelinin %4’üne ulaşmaktadır. Harca esas alınacak değer ise Kanun’un 63. maddesinde açık biçimde düzenlenmiştir. Buna göre tapu harcının matrahı, “gayrimenkulün beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere emlak vergisi değeridir”. Başka bir ifadeyle, taraflarca bildirilen satış bedeli esas olmakla birlikte, bu bedel hiçbir surette taşınmazın emlak vergisi değerinin altında olamaz.

Bu düzenleme, tapu harcının matrahını salt belediye rayicine bağlamamakta; esas itibarıyla tarafların beyan ettiği gerçek satış bedelini temel almaktadır. Emlak vergisi değeri yalnızca alt sınır işlevi görmekte olup, hukuken harca esas değerin taşınmazın fiili alım-satım bedeli olduğu kabul edilmektedir. Dolayısıyla tarafların tapu sicilinde gösterdikleri bedel, yalnızca idareye yapılan teknik bir bildirim değil; aynı zamanda taşınmaz satış sözleşmesinin temel unsurlarından biri olan bedelin resmî şekilde tespiti anlamına gelmektedir. 

Bu noktada vurgulanmalıdır ki taşınmaz satış sözleşmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi uyarınca resmî şekle tâbidir. Satış bedeli de bu resmî sözleşmenin esaslı unsurlarından biridir. Yargıtay içtihatlarında da açıkça belirtildiği üzere, satış bedelinin tapu senedinde gerçeğe aykırı şekilde gösterilmesi hâlinde, sözleşmenin tarafları arasında bedel unsuruna ilişkin muvazaa gündeme gelmekte; bu durum ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ciddi ispat problemlerine yol açmaktadır.

Tapuda beyan edilen bedelin düşük gösterilmesi, Harçlar Kanunu bakımından eksik harç doğurmakla sınırlı bir sonuç üretmemektedir. Aynı zamanda Vergi Usul Kanunu anlamında vergi ziyaı oluşmakta; eksik tahakkuk eden harç tutarı üzerinden cezalı tarhiyat gündeme gelmektedir. Nitekim Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi uyarınca, tapu işleminden sonra beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığının tespit edilmesi hâlinde, aradaki farka isabet eden harç resen tarh edilmekte ve bu tutar, Vergi Usul Kanunu hükümleri çerçevesinde vergi ziyaı cezası ile birlikte tahsil edilmektedir. 2026 yılı itibarıyla bu cezanın %100 oranına çıkarılmış olması, harca esas bedelin doğru beyan edilmesini artık yalnızca hukuki bir yükümlülük değil, ağır mali sonuçları bulunan bir zorunluluk hâline getirmiştir.

Öte yandan harca esas bedelin düşük gösterilmesi, yalnızca kamu alacağını ilgilendiren teknik bir ihlal olarak da görülemez. Resmî senette yer alan satış bedeli, taraflar arasındaki borç ilişkisini belirleyen temel veri niteliğindedir. Satış bedelinin eksik beyan edilmesi, alıcının ödeme borcunun kapsamını daraltmakta; satıcının bakiye bedeli talep etmesini ise çoğu durumda yazılı delil yokluğu nedeniyle imkânsız hâle getirmektedir. Aynı şekilde, taşınmazın ayıplı çıkması, sözleşmeden dönülmesi, önalım hakkının kullanılması veya kamulaştırma hâllerinde de tapuda gösterilen bedel esas alınmakta; gerçek bedelin tapuya yansıtılmamış olması, hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bu yönüyle tapu harcına esas bedel, hem vergi hukuku hem de özel hukuk bakımından merkezi bir kavramdır. Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, kısa vadede harç yükünü azaltıyor gibi görünse de, orta ve uzun vadede taraflar açısından çok boyutlu hukuki ve mali riskler doğurmaktadır. Özellikle yeni denetim rejimi altında bu riskler artık teorik olmaktan çıkmış; sistematik tespit ve yaptırım süreçlerine konu edilmeye başlanmıştır.

3. Vergisel Boyut

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, yalnızca eksik tapu harcı ödenmesi sonucunu doğuran teknik bir ihlal değildir. Bu uygulama, Harçlar Kanunu ile sınırlı kalmayan; Vergi Usul Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Kurumlar Vergisi Kanunu ve Katma Değer Vergisi mevzuatı bakımından da zincirleme vergisel sonuçlar doğuran çok katmanlı bir risk alanı yaratmaktadır. Bu çerçevede düşük bedel beyanının başlıca vergisel yansımaları aşağıda ayrı başlıklar altında incelenmektedir.

3.1. Tapu Harcı ve Vergi Ziyaı

492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca taşınmaz satışlarında, devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde yirmi oranında tapu harcı alınmaktadır. Bu oran fiilen satış bedelinin %4’üne karşılık gelmektedir. Harca esas bedelin düşük gösterilmesi hâlinde, eksik tahakkuk eden harç tutarı sonradan resen tarh edilmekte ve bu tutar Vergi Usul Kanunu hükümleri çerçevesinde cezalı olarak tahsil edilmektedir. Vergi Usul Kanunu anlamında bu durum, vergi ziyaı olarak nitelendirilmektedir. Uzun süre boyunca tapu harcına ilişkin vergi ziyaı cezaları %25 oranında uygulanmışken, 2026 yılı itibarıyla yapılan düzenleme ile bu oran %100’e çıkarılmıştır. Böylece eksik ödenen harç tutarı kadar ilave ceza doğmakta; buna ayrıca gecikme faizi de eklenmektedir. Başka bir ifadeyle, örneğin gerçek satış bedeli 6.000.000 TL olan bir taşınmazın tapuda 3.000.000 TL olarak gösterilmesi hâlinde, 3.000.000 TL üzerinden ödenmeyen %4 oranındaki tapu harcı sonradan talep edilmekte; buna aynı tutarda %100 vergi ziyaı cezası ve faiz ilave edilmektedir. Bu yapı, düşük beyanın maliyetini fiilen iki katına çıkarmakta; uygulamayı ekonomik açıdan da son derece caydırıcı hâle getirmektedir.

Nitekim son dönemde Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından gönderilen tebligatlarda, emsal satışlar, değerleme raporları ve yapay zekâ destekli analizler çerçevesinde tespit edilen farklar üzerinden alıcı ve satıcılara 15 günlük savunma ve düzeltme süresi tanındığı; bu sürede pişmanlık hükümlerinden yararlanılmaması hâlinde cezalı tarhiyat sürecinin başlatıldığı görülmektedir.

3.2. Değer Artış Kazancı Vergisi

Tapuda düşük bedel beyanının önemli sonuçlarından biri de Gelir Vergisi Kanunu kapsamında ortaya çıkan değer artış kazancı riskidir. Gerçek kişiler bakımından, edinilen bir taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması hâlinde, satıştan doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir. Bu kazanç, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanmakta; her yıl belirlenen istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısım artan oranlı gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Tapuda alış bedelinin düşük gösterilmesi, ileride yapılacak satışta maliyet bedelini yapay biçimde düşürmekte; bu da değer artış kazancını olduğundan daha yüksek göstermektedir. Sonuç olarak, alıcı ileride taşınmazı gerçek piyasa değeri üzerinden sattığında, gerçekte elde etmediği bir kazanç üzerinden yüksek oranlı gelir vergisiyle karşı karşıya kalabilmektedir. Uygulamada bu durumun %35’e varan vergi dilimlerine yol açtığı örneklerle görülmektedir. Dolayısıyla düşük bedel beyanı, yalnızca satıcı açısından değil, alıcı açısından da ileriye dönük ciddi bir vergi riski üretmektedir.

3.3. Ticari Kazanç, Kurumlar Vergisi ve KDV Boyutu

Satışa konu taşınmazın ticari işletmeye veya şirket aktifine dahil olması hâlinde, düşük bedel beyanı çok daha ağır vergisel sonuçlar doğurabilmektedir. Bu tür işlemlerde gerçek satış bedelinin fatura edilmemesi, aradaki farkın gizlenmesi anlamına gelmekte; bu fark üzerinden kurumlar vergisi veya gelir vergisi tarhiyatı yapılabilmektedir. Ayrıca taşınmaz satışının KDV’ye tabi olduğu hâllerde, eksik beyan edilen bedel üzerinden ilave KDV hesaplanması söz konusu olmaktadır.

Şirketler bakımından ayrıca, düşük bedelle yapılan satışlarda aradaki farkın ortaklar tarafından şirketten çekildiği kabul edilerek, örtülü kazanç dağıtımı veya kar dağıtımı stopajı yönünden de tarhiyat riski doğabilmektedir. Bu tarhiyatlara %100 oranında vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi eklenmesi mümkündür. Bunlara ilaveten, fatura düzeninin bozulması nedeniyle özel usulsüzlük cezaları da gündeme gelebilmektedir.

3.4. Pişmanlık ve Düzeltme İmkânı

Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi uyarınca, mükelleflerin eksik veya hatalı beyanlarını idare tarafından tespit edilmeden önce kendiliklerinden bildirmeleri hâlinde, vergi ziyaı cezası uygulanmamaktadır. Bu kapsamda tapu harcına esas bedelin sonradan artırılması mümkündür. Pişmanlık hükümlerinden yararlanılması hâlinde, eksik ödenen harç tutarı gecikme faiziyle birlikte ödenmekte; %100’lük vergi ziyaı cezası uygulanmamaktadır. Ancak bu imkân, Gelir İdaresi’nin somut tespit yapmasından veya mükellefe tebligat göndermesinden önce kullanılmalıdır. Aksi hâlde pişmanlık hükümlerinden yararlanma imkânı ortadan kalkmakta ve cezalı tarhiyat süreci başlamaktadır. Bu nedenle özellikle 2026 itibarıyla başlayan yoğun denetim süreci dikkate alındığında, düşük bedel beyanı bulunan işlemler bakımından proaktif hukuki değerlendirme yapılması ve gerekiyorsa gecikmeden düzeltme yoluna gidilmesi büyük önem taşımaktadır.

4. Tespit Mekanizmaları ve Yeni Denetim Altyapısı

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi uygulaması, uzun yıllar boyunca sınırlı denetim kapasitesi nedeniyle çoğu zaman rastlantısal tespitlere konu olabilmiş; idarenin müdahalesi büyük ölçüde şikâyet, ihbar veya münferit vergi incelemeleriyle sınırlı kalmıştır. Ancak son dönemde kamu idaresinin dijitalleşme süreciyle birlikte bu tablo köklü biçimde değişmiş; taşınmaz işlemleri, çok kaynaklı veri analizi ve yapay zekâ destekli risk tarama sistemleri üzerinden sistematik olarak denetlenmeye başlanmıştır. Bugün itibarıyla tapu harcına esas bedelin doğruluğu, yalnızca beyana dayalı bir unsur olmaktan çıkmış; merkezi veri havuzları aracılığıyla çapraz kontrol edilen, puanlanan ve risk sınıflamasına tabi tutulan bir gösterge hâline gelmiştir.

4.1. Gelir İdaresi Başkanlığı Risk Analizi Altyapısı

Gelir İdaresi Başkanlığı bünyesinde faaliyet gösteren Risk Analizi Genel Müdürlüğü, gayrimenkul işlemlerini çok boyutlu bir veri seti üzerinden değerlendirmektedir. Bu kapsamda özellikle aşağıdaki kaynaklar birlikte kullanılmaktadır:

• Aynı bölgedeki emsal tapu satışları,
• Lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanmış raporlar,
• İnternet ortamındaki satış ilanları ve talep edilen bedeller,
• Konut kredisi tutarları ve banka finansmanı verileri,
• Belediye rayiç değerleri ve imar bilgileri,
• Tapu işlem geçmişi ve mülkiyet hareketleri.

Bu veriler, algoritmik modeller aracılığıyla karşılaştırılmakta; tapuda beyan edilen bedelin bölgesel piyasa değerlerinden anlamlı biçimde sapması hâlinde işlem “riskli” olarak işaretlenmektedir. Riskli işlemler, manuel incelemeye alınmakta ve çoğu durumda alıcı ile satıcıya savunma talep eden tebligatlar gönderilmektedir.

Uygulamada, bu tebligatlarda taraflara genellikle 15 günlük süre tanınmakta; belirtilen süre içinde Defterdarlıklara bağlı Denetim Koordinasyon Müdürlüklerine başvurularak işlem bedelinin açıklanması veya düzeltme yapılması istenmektedir. Süresi içinde pişmanlık kapsamında düzeltme yapılmaması hâlinde cezalı tarhiyat süreci başlatılmaktadır. Son dönemde konut işlemleri başta olmak üzere çok sayıda taşınmaz devrine ilişkin bu tür tebligatların gönderilmeye başlanmış olması, risk analiz sisteminin artık fiilen üretim aşamasına geçtiğini göstermektedir.

4.2. Mekansal Veri Analizi Sistemi (MEVA)

Yeni denetim rejiminin en dikkat çekici bileşenlerinden biri, Mekansal Veri Analizi Sistemi (MEVA) olarak adlandırılan coğrafi tabanlı analiz altyapısıdır. MEVA, taşınmazlara ilişkin mekânsal verileri (konum, çevresel özellikler, yapı niteliği, imar durumu, ulaşım bağlantıları, bölgesel fiyat eğilimleri) finansal ve idari verilerle birleştirerek değerlendiren bir sistemdir. Bu yapı sayesinde yalnızca aynı mahalledeki emsaller değil; binanın konumu, cephesi, kat durumu, yakın çevredeki gelişmeler ve geçmiş fiyat hareketleri de analiz kapsamına alınmaktadır. Bu sistem, tapuda beyan edilen bedeller ile fiili piyasa değerleri arasındaki farkları otomatik olarak tespit edebilmekte; belirli eşiklerin aşılması hâlinde işlemleri doğrudan risk havuzuna aktarmaktadır. Böylece düşük bedel beyanı, artık münferit karşılaştırmalarla değil; coğrafi bilgi sistemleri destekli bütüncül değerleme modelleri üzerinden ortaya çıkarılmaktadır. MEVA’nın devreye girmesiyle birlikte, klasik “belediye rayici üstünde gösterdim, sorun olmaz” yaklaşımı fiilen geçerliliğini yitirmiştir. Zira sistem, yalnızca asgari rayiçleri değil, gerçek piyasa dinamiklerini esas almaktadır.

4.3. Bankacılık Verileri ve MASAK Entegrasyonu (2026 Sonrası Dönem)

1 Ocak 2026 itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle birlikte, taşınmaz satışlarına ilişkin para transferleri de sıkı gözetim altına alınmıştır. Bu kapsamda:

• Yüksek tutarlı para transferlerinde açıklama ve belge zorunluluğu getirilmiş,
• Bankalar, transferlerin ekonomik gerekçesini sorgulamakla yükümlü kılınmış,
• Nakit çekimleri ve yatırımları dahil olmak üzere şüpheli hareketler MASAK’a raporlanmaya başlanmıştır.

Bu sistem sayesinde, tapuda düşük bedel gösterilmesine rağmen banka üzerinden yüksek tutarlı ödeme yapılması veya satış sonrası satıcının hesabına yüklü nakit girişleri olması gibi durumlar kolaylıkla tespit edilebilmektedir. Böylece tapu beyanı ile finansal hareketler arasındaki uyumsuzluk, doğrudan denetim sürecini tetikleyen bir unsur hâline gelmiştir. Bu entegrasyon, tapu harcı denetimini salt idari bir işlem olmaktan çıkararak, finansal izleme mekanizmalarıyla iç içe geçen çok katmanlı bir kontrol sistemine dönüştürmüştür.

4.4. Yeni Dönemin Özelliği: Varsayım Değil Veri

Yeni denetim modelinin ayırt edici yönü, işlemlerin artık soyut kanaatlerle değil; emsal satışlar, değerleme raporları, mekânsal analizler ve banka kayıtları gibi somut verilerle değerlendirilmesidir. Bu durum, idarenin cezalı tarhiyat sürecinde elini önemli ölçüde güçlendirmekte; mükelleflerin ise yalnızca “ben bu bedelle sattım” şeklindeki soyut savunmalarla sonuç almalarını zorlaştırmaktadır. Her ne kadar Danıştay içtihatlarında varsayıma dayalı cezalandırmaya sınırlamalar getirilmiş olsa da, güncel uygulamada idarenin çoğu dosyada çoklu veri setiyle hareket ettiği görülmektedir. Bu nedenle 2026 sonrası dönemde tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, artık “yakalanma ihtimali” olan bir risk değil; yüksek olasılıkla tespit edilen bir uyumsuzluk alanı hâline gelmiştir.

5. Olgu Analizi

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesine ilişkin risklerin uzun süre teorik düzeyde tartışıldığı, idari yaptırımların ise çoğu zaman istisnai kaldığı bir dönem geride kalmıştır. 2026 yılı itibarıyla Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından başlatılan sistematik tarama ve tebligat süreci, bu alandaki denetimin artık fiilen işletildiğini açık biçimde ortaya koymaktadır. Bu bölümde, güncel uygulama örnekleri üzerinden yeni dönemin karakteristiği analiz edilmektedir.

5.1. Tebligat Sürecinin Başlaması ve İnceleme Usulü

2026 yılı başından itibaren çok sayıda taşınmaz malikine, tapuda beyan edilen satış bedellerinin gerçek piyasa değerlerinin altında kaldığı gerekçesiyle tebligatlar gönderilmeye başlanmıştır. Bu tebligatlarda, taşınmazın devir işlemine ilişkin beyan edilen bedelin; emsal tapu satışları, gayrimenkul değerleme raporları ve internet ilanları gibi kaynaklardan elde edilen verilerle karşılaştırıldığı, yapılan analiz sonucunda harç matrahının eksik bildirildiği kanaatine varıldığı açıkça ifade edilmektedir. Uygulamada alıcı ve satıcı taraflara genellikle 15 günlük süre tanınmakta; bu süre içinde Defterdarlıklara bağlı Denetim Koordinasyon Müdürlüklerine başvurularak işlem bedeline ilişkin açıklama yapılması veya düzeltme beyannamesi verilmesi istenmektedir. Süresi içinde pişmanlık hükümlerinden yararlanılmaması hâlinde, eksik tahakkuk eden tapu harcı üzerinden %100 vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte cezalı tarhiyat süreci başlatılmaktadır. Bu süreç, düşük bedel beyanının artık pasif bir risk olmaktan çıkıp, aktif bir idari takip alanına dönüştüğünü göstermektedir.

5.2. Somut Bir Tebligat Örneği Üzerinden Değerlendirme

Uygulamada karşılaşılan tebligat örneklerinden birinde, tapuda beyan edilen satış bedelinin 1.200.000 TL olduğu, buna karşılık Gelir İdaresi tarafından yapılan analizlerde aynı taşınmaz için 1.827.729 TL ile 2.233.891 TL arasında bir piyasa değer aralığının tespit edildiği görülmektedir. Bu örnekte idare, yalnızca belediye rayiç değerini değil; emsal satışları ve değerleme verilerini esas alarak, beyan edilen bedelin yaklaşık %50’nin üzerinde düşük kaldığını ortaya koymuştur. Bu tür tebligatlar, klasik “belediye rayicinin üzerinde gösterildiği sürece sorun olmaz” yaklaşımının fiilen geçerliliğini yitirdiğini açıkça göstermektedir. Artık denetim, alt sınır rayiçlere değil; fiili piyasa değerlerine dayalı olarak yürütülmektedir.

5.3. Vergi Ziyaı Cezasının %100’e Çıkarılmasının Sahadaki Etkisi

2026 yılı itibarıyla tapu harcına ilişkin vergi ziyaı cezasının %25’ten %100’e yükseltilmesi, uygulamada önemli bir kırılma noktası yaratmıştır. Bu değişiklikle birlikte eksik beyan edilen bedel üzerinden yalnızca harç farkı değil, aynı tutarda ilave ceza da doğmakta; gecikme faiziyle birlikte toplam yük dramatik biçimde artmaktadır. Örneğin gerçek satış bedeli 6.000.000 TL olan bir taşınmazın tapuda 3.000.000 TL olarak gösterildiği bir senaryoda, kaçınılan 3.000.000 TL üzerinden alıcı ve satıcı için toplam 120.000 TL tapu harcı doğmakta; buna ilave olarak 120.000 TL vergi ziyaı cezası ve faiz uygulanmaktadır. Böylece düşük beyan nedeniyle ortaya çıkan maliyet, başlangıçta “tasarruf” olarak görülen tutarın çok üzerine çıkabilmektedir.

5.4. Harç Gelirlerindeki Artış ve Sistematik Düzeltmeler

2025 yılı itibarıyla tapu harcı gelirlerinde bir önceki yıla göre yaklaşık %75 artış sağlanarak 168 milyar TL seviyesine ulaşıldığı; 2026 yılı için ise bu rakamın 300 milyar TL’nin üzerine çıkmasının beklendiği kamuoyuna yansımıştır. Bu artışın temel nedenlerinden biri, düşük bedel beyanlarına yönelik yapılan tespitler sonrasında mükelleflerin pişmanlık kapsamında düzeltme beyannameleri vermesi ve harç matrahlarını yukarı yönlü revize etmesidir. Bu veriler, yeni denetim altyapısının yalnızca teorik olarak değil; kamu gelirlerine somut yansıma yaratacak şekilde çalıştığını göstermektedir.

5.5. Uygulamanın Yaygınlık Alanı: Konut, Arsa ve Arazi

Sahadaki gözlemler, düşük bedel beyanının özellikle arsa ve arazi satışlarında daha yaygın olduğunu; konut satışlarında ise belediye rayiçlerinin güncellenmiş olması nedeniyle nispeten daha sınırlı kaldığını ortaya koymaktadır. Bununla birlikte konut satışlarında da müteahhitlerin ilk satışlarında düşük bedel belirlemesi, sonraki el değişimlerinde zincirleme şekilde devam eden bir beyan problemini beraberinde getirmektedir. Bu durum, değer artış kazancı vergisinin ilerleyen satışlarda beklenmedik şekilde doğmasına ve mükelleflerin yüksek vergi yüküyle karşılaşmasına yol açmaktadır.

5.6. Olgu Analizinin Ortaya Koyduğu Temel Sonuç

Somut tebligatlar, cezai oranlardaki artış ve harç gelirlerindeki sıçrama birlikte değerlendirildiğinde, tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesine ilişkin risk mimarisinin kökten değiştiği görülmektedir. Artık mesele, “tespit edilip edilmeyeceği” değil; hangi veriler üzerinden ve ne kadar sürede tespit edileceğidir. Yeni dönemde düşük bedel beyanı, yapay zekâ destekli sistemler, mekânsal analizler ve finansal izleme araçları sayesinde yüksek olasılıkla ortaya çıkarılmakta; bu da mükellefleri ağır mali yaptırımlarla karşı karşıya bırakmaktadır.

6. Özel Hukuk Açısından Sonuçlar

Tapuda satış bedelinin gerçek değerinin altında gösterilmesi yalnızca vergisel yaptırımlara yol açan bir idari ihlal niteliği taşımamakta; aynı zamanda taraflar arasındaki özel hukuk ilişkilerinde ciddi ve çoğu zaman geri dönülmesi güç sonuçlar doğurmaktadır. Uygulamada “harçtan kaçınma” saikiyle yapılan bu tür muvazaalı beyanlar, satış sözleşmesinin ifası, bedelin ispatı, önalım hakkı, sebepsiz zenginleşme, kamulaştırma bedeli ve aile hukukuna ilişkin mal rejimi uyuşmazlıkları bakımından doğrudan belirleyici hâle gelmektedir.

6.1. Bedelin Düşük Gösterilmesinin Taraflar Arasındaki Borç İlişkisine Etkisi

Tapu siciline tescil edilen satış bedeli, taraflar arasında kararlaştırılan gerçek bedelin dış dünyaya yansıyan resmi ifadesidir. Bu nedenle, satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi halinde, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ispat yükü ağırlaşmakta; özellikle satıcının eksik kalan bedeli talep etmesi fiilen imkânsız hâle gelebilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, tapuda düşük gösterilen bedel ile fiilen ödendiği iddia edilen gerçek bedel arasındaki farkın sonradan talep edilmesini, “kimsenin kendi kusurlu davranışına dayanarak hak talep edemeyeceği” ilkesi çerçevesinde açık biçimde reddetmiştir. Kurula göre, tapuda bedelin düşük gösterilmesi suretiyle yapılan işlemden kaynaklanan zarar, bizzat bu muvazaalı davranışı gerçekleştiren alıcıya aittir ve bu zarar satıcılara yüklenemez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.05.2011, E.2011/13-173, K.2011/291). Bu karar, tapuda düşük bedel gösterilmesinin taraflar arasında “sebepsiz zenginleşme” iddiasına da dayanak yapılamayacağını net biçimde ortaya koymaktadır. Zira gerçek bedelin ödenmiş olması, tarafların edimlerini karşılıklı olarak ifa etmiş olmaları karşısında, satıcının hukuki bir neden olmaksızın zenginleştiğinden söz edilemez.

6.2. Paylı Mülkiyette Ön Alım (Şufa) Hakkı Bakımından Sonuçlar

Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi, ön alım hakkı sahibi paydaşlar açısından doğrudan belirleyici sonuçlar doğurur. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca ön alım hakkı, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden kullanılmaktadır. Bu nedenle, gerçek satış bedelinin tapu sicilinde gizlenmiş olması, alıcı aleyhine sonuç doğurmakta; ön alım hakkı sahibi paydaş, düşük bedeli yatırmak suretiyle taşınmazı devralabilmektedir. Yargıtay uygulamasında, alıcının “gerçek bedelin daha yüksek olduğu” yönündeki iddiaları, kendi muvazaasına dayanması sebebiyle hukuki koruma görmemekte; mahkemeler ön alım bedelini istisnasız şekilde tapu kayıtlarındaki resmi bedel üzerinden belirlemektedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.05.2011, E.2011/13-173, K.2011/291). Bu durum, özellikle yatırım amaçlı alımlarda ciddi ekonomik kayıplara yol açabilecek niteliktedir.

6.3. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Süreçlerine Etkisi

Taşınmaz değerinin tapuda düşük gösterilmesi, kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma hâllerinde de mülkiyet sahibinin aleyhine sonuçlar doğurabilmektedir. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca bedel tespiti emsal satışlar üzerinden yapılmakta olup, bu emsallerin tapuda sistematik biçimde düşük gösterilmiş olması bilirkişi değerlendirmelerini doğrudan etkilemektedir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, emsal satışların vergi ve harçtan kaçınmak amacıyla düşük gösterildiği kabul edilmesine rağmen, bilirkişilerce piyasa rayicine göre keyfi düzeltmeler yapılmasını hukuka aykırı bulmuş; değer tespitinin somut ve gerçek emsaller üzerinden gerçekleştirilmesi gerektiğini vurgulamıştır (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 09.05.2013, E.2013/5139, K.2013/9182). Bu içtihat, tapuda düşük bedel gösterilmesi pratiğinin yalnızca bireysel işlemleri değil, kamusal değerleme süreçlerini de bozduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

6.4. Ayıplı Mal, Sözleşmeden Dönme ve Bedelin İadesi Sorunu

Taşınmazın ayıplı çıkması hâlinde alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanması durumunda, iade edilecek bedel tapu sicilinde kayıtlı satış bedeliyle sınırlı kalmaktadır. Gerçek bedelin banka sistemi dışında elden ödenmiş olması hâlinde, alıcının ödediği fazla tutarı ispat etmesi çoğu kez mümkün olmamakta; bu da ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Benzer şekilde, satıcının satış sonrası bedelin eksik ödendiğini ileri sürmesi de tapu kayıtları karşısında ispat edilemez hâle gelmektedir.

6.5. Evlilik Malları Rejimi ve Miras Hukuku Açısından Riskler

Tapuda düşük bedelle yapılan devirler, boşanma hâlinde edinilmiş mallara katılma rejimi kapsamında “mal kaçırma” olarak değerlendirilebilmekte; Türk Medeni Kanunu’nun 229. maddesi uyarınca tasfiyeye eklenen değer sayılabilmektedir. Ayrıca miras hukukunda, murisin ölümünden önce gerçekleştirdiği düşük bedelli satışlar mirasçılar tarafından muvazaalı işlem olarak ileri sürülebilmekte ve miras sebebiyle istihkak davalarına konu olabilmektedir. Bu tür işlemler, iyi niyetli üçüncü kişi korumasından da çoğu zaman yararlanamamaktadır.

7. Kamu Alacakları ve Tasarrufun İptali Riski (6183 ve İİK Perspektifi)

Tapuda satış bedelinin gerçek değerinin altında gösterilmesi, yalnızca harç ve gelir vergisi bakımından değil, kamu alacaklarının tahsili ve özel hukuk alacaklılarının korunması açısından da son derece ağır sonuçlar doğurabilecek bir risk alanı yaratmaktadır. Özellikle borçlu sıfatını taşıyan kişilerin gerçekleştirdiği düşük bedelli taşınmaz devirleri, gerek 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun gerekse 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında “mal kaçırma” veya “bağışlama hükmünde tasarruf” olarak nitelendirilebilmekte ve iptal davalarına konu olabilmektedir.

7.1. 6183 Sayılı Kanun Kapsamında Kamu Alacakları Yönünden Risk

6183 sayılı Kanun’un 24 ve devamı maddeleri, kamu borçlusunun alacağını tahsil etmekten kaçınmak amacıyla yaptığı tasarruflara karşı idareye iptal davası açma yetkisi tanımaktadır. Bu kapsamda özellikle Kanun’un 27 ve 28. maddeleri önem taşımaktadır. Kanun’un 28. maddesi uyarınca, borçlunun verdiği malın gerçek değerine kıyasla “pek aşağı bir bedel” kabul ettiği işlemler bağışlama hükmünde sayılmakta; bu tür tasarruflar, kamu alacağının tahsilini engellemeye yönelik kötü niyetli işlemler olarak değerlendirilmektedir. Tapuda satış bedelinin bilinçli biçimde düşük gösterilmesi, uygulamada tam da bu kapsama giren işlemler arasında yer almaktadır. Bu durumda idare, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl içinde iptal davası açabilmekte; davanın kabulü hâlinde taşınmazın aynen iadesi ya da iade mümkün değilse bedelinin tahsili yoluna gidebilmektedir. Böylece görünüşte “satın alan” üçüncü kişi, işlemin üzerinden uzun zaman geçmiş olsa dahi taşınmazı kaybetme veya ciddi bir bedel ödeme riskiyle karşı karşıya kalmaktadır. Özellikle kamu borcu bulunan kişilerin taşınmazlarını tapuda düşük bedelle devretmeleri hâlinde, bu işlemler idare tarafından sıklıkla mal kaçırma olarak nitelendirilmekte; alıcılar ise çoğu zaman bu riskten habersiz şekilde işlem yapmış olmalarına rağmen ağır sonuçlara katlanmak zorunda kalmaktadır.

7.2. İcra ve İflas Kanunu Kapsamında Alacaklıların Tasarrufun İptali Davası

Benzer bir mekanizma özel hukuk alacaklıları bakımından da İcra ve İflas Kanunu’nda öngörülmüştür. İİK’nın 277 ve devamı maddeleri, borçlunun alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla yaptığı tasarrufların iptalini düzenlemektedir. Kanun’un 278. maddesi uyarınca, haciz veya iflastan önceki iki yıl içinde yapılan bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar batıl sayılmakta; aynı maddede, borçlunun verdiği mala karşılık “pek aşağı bir bedel” kabul ettiği sözleşmeler de bağışlama hükmünde değerlendirilerek iptale tabi tutulmaktadır. Tapuda satış bedelinin gerçek piyasa değerinin çok altında gösterilmesi, bu hüküm kapsamında sıklıkla “ivazlı görünüm altında bağışlama” olarak nitelendirilmekte; alacaklılar, aciz belgesi şartının gerçekleşmesi hâlinde tasarrufun iptali davası açarak taşınmazın haczini veya bedeline ulaşmayı mümkün kılabilmektedir. İİK’nın 281. maddesi ayrıca hâkime, iptale tabi tasarrufun konusu olan mallar hakkında ihtiyati haciz kararı verme yetkisi tanımaktadır. Bu da alıcı bakımından, taşınmazın henüz dava sonuçlanmadan tedbiren bloke edilmesi riskini beraberinde getirmektedir.

7.3. Alıcı Açısından Yapısal Risk: “İyi Niyet” Korumasının Zayıflaması

Tapuda düşük bedel gösterilerek yapılan satışlarda alıcıların sıklıkla düştüğü yanılgı, tapu kaydına güven ilkesinin kendilerini her koşulda koruyacağı düşüncesidir. Oysa gerek 6183 gerek İİK sistematiğinde, gerçek bedelin gizlendiği açıkça ortaya konulan işlemlerde iyi niyet iddiası çoğu zaman kabul görmemektedir. Zira alıcının tapuda gösterilen bedelin piyasa gerçekleriyle bağdaşmadığını bilmesi veya bilebilecek durumda olması hâlinde, artık hukuki korumadan söz edilememektedir. Bu durum, özellikle MEVA gibi mekânsal veri analiz sistemleri ve banka hareketleriyle yapılan çapraz kontroller sonucunda daha görünür hâle gelmiştir.

7.4. Yeni Denetim Altyapısıyla Birleşen İptal Riski

2026 itibarıyla MASAK para transferi denetimleri, Gelir İdaresi’nin risk analizleri ve MEVA üzerinden yapılan değer karşılaştırmaları birlikte değerlendirildiğinde, düşük bedelli tapu işlemleri artık yalnızca “vergisel bir eksiklik” olarak değil; sistematik biçimde kamu ve özel alacaklıların zararına yol açan tasarruflar olarak ele alınmaktadır. Bu bütünleşik denetim yapısı, geçmişte uzun süre fark edilmeyen işlemlerin dahi geriye dönük olarak sorgulanabilmesini mümkün kılmakta; böylece tasarrufun iptali davalarının sayısında belirgin bir artışa zemin hazırlamaktadır.

8. Pişmanlık, Düzeltme ve Beyan Artırımı Mekanizmaları (VUK 371 Çerçevesinde)

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi nedeniyle ortaya çıkan vergisel ve idari riskler, her ne kadar ağır yaptırımlar içerse de, Türk vergi hukukunda mükelleflere tanınmış önemli bir “kendiliğinden düzeltme” imkânı bulunmaktadır. Bu imkânın temel dayanağını Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesinde düzenlenen pişmanlık ve ıslah müessesesi oluşturmaktadır. Bu mekanizma, özellikle yeni denetim altyapısının devreye girdiği mevcut dönemde, hem alıcı hem satıcı bakımından kritik bir hukuki güvenlik supabı niteliğindedir.

8.1. VUK 371’in Amacı ve Sistematik Konumu

VUK m.371, vergi ziyaına yol açan fiillerin idarece tespit edilmesinden önce mükellef tarafından kendiliğinden bildirilmesi hâlinde, vergi ziyaı cezası uygulanmamasını öngörmektedir. Düzenlemenin temel amacı, cezalandırmadan ziyade gönüllü uyumu teşvik etmek ve kamu alacağının hızlı tahsilini sağlamaktır. Bu kapsamda tapu satış bedelinin eksik beyan edilmesi de, VUK m.371 çerçevesinde pişmanlıkla düzeltilebilecek fiiller arasında yer almaktadır. Ancak burada belirleyici unsur, idarenin söz konusu eksikliği henüz resen tespit etmemiş olmasıdır. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından tebligat gönderilmesi, inceleme başlatılması veya takdir komisyonuna sevk gibi işlemler gerçekleştikten sonra yapılan başvurular, pişmanlık hükümlerinden yararlanma imkânını ortadan kaldırmaktadır.

8.2. Pişmanlıktan Yararlanma Şartları

Tapuda düşük bedel gösterilmesine ilişkin olarak VUK 371’den yararlanabilmek için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Vergi ziyaına sebebiyet veren fiilin idarece tespit edilmemiş olması,
• Mükellefin durumu kendiliğinden yazılı dilekçe ile ilgili vergi dairesine bildirmesi,
• Eksik beyan edilen tapu harcı ve varsa değer artış kazancı vergisinin, pişmanlık zammı ile birlikte süresinde ödenmesi,
• Bildirimin, ihbar üzerine değil, tamamen iradi şekilde yapılmış olması.

Bu şartların sağlanması hâlinde, normal koşullarda uygulanacak olan %100 oranındaki vergi ziyaı cezası tamamen ortadan kalkmakta; mükellef yalnızca eksik vergi ve pişmanlık zammını ödemekle yükümlü olmaktadır.

8.3. Tapu Harcı Bakımından Düzeltme Usulü

Tapu işlemlerine ilişkin eksik beyan edilen harçlar yönünden başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki vergi dairesine yapılmaktadır. Uygulamada süreç şu şekilde ilerlemektedir: Öncelikle alıcı ve satıcı tarafından (tek taraflı da mümkündür) pişmanlık dilekçesi verilmekte, ardından gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanan tapu harcı farkı çıkarılmakta ve bu tutar yasal faizle birlikte ödenmektedir. 2023 sonrası düzenlemelerle birlikte tapu harcı ödemeleri yalnızca vergi dairelerinden değil, Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca yetkilendirilmiş bankaların şubeleri, ATM’leri ve dijital kanalları üzerinden de yapılabilmektedir. Bu durum, fiili düzeltme sürecini önemli ölçüde hızlandırmıştır.

8.4. Değer Artış Kazancı Açısından Beyan Artırımı

Satıcının taşınmazı iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarması hâlinde ortaya çıkan değer artış kazancı bakımından da pişmanlık hükümleri uygulanabilmektedir. Bu durumda satıcı, gerçek satış bedelini esas alarak yeni bir gelir vergisi beyannamesi vermekte; istisna tutarı ve endeksleme sonrası kalan kazanç üzerinden hesaplanan vergiyi pişmanlık zammı ile birlikte ödemektedir. Bu yol tercih edilmediği takdirde, Gelir İdaresi tarafından yapılacak tespitler sonucunda hem verginin kendisi hem de %100 oranındaki vergi ziyaı cezası ve gecikme faizleriyle karşılaşılması söz konusu olmaktadır.

8.5. Stratejik Değerlendirme: Tebligat Öncesi Hareket Etmenin Önemi

Mevcut denetim pratiğinde Risk Analizi Genel Müdürlüğü, MEVA ve banka transfer kayıtları birlikte kullanılarak yapılan taramalar sonucunda çok sayıda işlem otomatik olarak işaretlenmektedir. Bu aşamadan sonra gönderilen tebligatlar, pişmanlık kapısını fiilen kapatmaktadır. Bu nedenle özellikle geçmişte düşük bedelle işlem yaptığı bilinen taraflar açısından, idari tespit gerçekleşmeden önce proaktif biçimde düzeltme yoluna gidilmesi, hem mali yükü ciddi biçimde azaltmakta hem de uzun sürebilecek vergi yargılamalarının önüne geçmektedir. Bu çerçevede VUK 371 yalnızca teknik bir vergi hükmü değil; mevcut dijital denetim çağında mükellefler için en etkili risk yönetim araçlarından biri hâline gelmiştir.

9. Genel Değerlendirme ve Uyum Odaklı Sonuçlar

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi pratiği, uzun yıllar boyunca “yaygın fakat düşük riskli” bir davranış biçimi olarak algılanmıştır. Oysa gelinen noktada bu yaklaşım hem hukuki hem de mali sonuçları itibarıyla sürdürülemez hâle gelmiştir. MEVA (Mekânsal Veri Analizi Sistemi), banka transfer denetimleri, Risk Analizi Genel Müdürlüğü’nün algoritmik taramaları ve yapay zekâ destekli emsal karşılaştırmaları birlikte değerlendirildiğinde, taşınmaz devirlerine ilişkin beyanların artık yalnızca tapu müdürlükleriyle sınırlı bir işlem olmaktan çıktığı; çok katmanlı bir mali gözetim mimarisine dâhil edildiği görülmektedir. Bu yeni yapı içerisinde düşük bedel beyanı, artık münferit bir vergi ihlali değil; tapu harcı, değer artış kazancı, tasarrufun iptali, muvazaa, önalım hakkı, sebepsiz zenginleşme ve ispat hukuku boyutlarıyla birlikte ele alınan bütüncül bir risk alanına dönüşmüştür.

Makale boyunca incelenen içtihatlar göstermektedir ki, yargısal yaklaşım da bu dönüşümle paralel ilerlemektedir. Taraflar, tapuda düşük bedel göstererek elde ettikleri kısa vadeli mali avantajların uzun vadeli hukuki sonuçlarına katlanmak zorunda bırakılmakta; “kimse kendi muvazaasına dayanarak talepte bulunamaz” ilkesi, hem özel hukuk hem kamu hukuku alanında giderek daha sert şekilde uygulanmaktadır. Öte yandan 2026 itibarıyla vergi ziyaı cezasının %100’e çıkarılması, fiilen düşük beyanı ekonomik açıdan da rasyonel olmaktan çıkarmıştır. Bugün gelinen noktada, eksik gösterilen her 1 milyon TL için tarafların karşılaşabileceği toplam mali yük, çoğu zaman başlangıçta kaçınılan tapu harcının birkaç katına ulaşabilmektedir. Bu çerçevede taşınmaz piyasasında faaliyet gösteren bireyler, yatırımcılar, müteahhitler ve danışmanlar açısından üç temel ilke öne çıkmaktadır:

Birincisi, satış bedelinin gerçek değer üzerinden beyan edilmesi artık yalnızca hukuki bir yükümlülük değil, aynı zamanda zorunlu bir risk yönetimi stratejisidir. İkincisi, geçmiş işlemler bakımından henüz idari tespit gerçekleşmemişse, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesi kapsamında pişmanlık ve düzeltme yoluna gidilmesi, ağır yaptırımlardan kaçınmanın tek etkin aracıdır. Üçüncüsü ise, gayrimenkul işlemlerinin artık salt sözleşmesel değil; finansal izler, mekânsal veriler ve dijital denetim sistemleriyle birlikte değerlendirildiği gerçeğinin kabul edilmesi gerekmektedir.

Sonuç olarak, “düşük gösterme” dönemi kapanmakta; yerini veri temelli denetim, uyum odaklı beyan ve hukuki şeffaflık dönemi almaktadır. Bu yeni paradigmada korunacak olanlar, sistemin açıklarını zorlayanlar değil; süreci baştan itibaren doğru yönetenler olacaktır. Bıçak olarak, taşınmaz devirleri, vergisel uyum, risk analizi ve idari–yargısal süreçlerde yerli ve yabancı müvekkillerimize bütüncül hukuki danışmanlık sunmaya devam etmekteyiz.