1. Giriş: Gayrimenkul Mülkiyet Hakkının Hukuki Temeli ve Koruma Mekanizmaları

Gayrimenkul mülkiyeti, Türk hukuk sisteminde hem özel hukuk hem de anayasal düzeyde güçlü biçimde korunan temel bir haktır. Taşınmazlar; ekonomik değerleri, yatırım aracı niteliği, miras ve aile ilişkileriyle bağlantısı ve uzun vadeli hukuki sonuçlar doğurması nedeniyle en fazla uyuşmazlığa konu olan malvarlığı unsurlarının başında gelmektedir. Uygulamada tapu iptal ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), muris muvazaası, ecrimisil, kamulaştırmasız el atma ve sınır ihtilafları gibi birçok dava türü doğrudan mülkiyet hakkının korunmasına yöneliktir.

Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi, mülkiyet hakkını klasik tanımıyla düzenler: Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde, malını kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Aynı hüküm, malikin haksız elatmanın önlenmesini ve istihkak talebinde bulunmasını da güvence altına alır. Bu düzenleme, taşınmaz mülkiyetine ilişkin davaların temel normatif dayanağını oluşturur. Taşınmaz mülkiyetinde tapu sicili merkezi bir öneme sahiptir. TMK m. 1025 uyarınca yolsuz tescile karşı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Böylece mülkiyet hakkı yalnızca fiili kullanım üzerinden değil, resmi sicil üzerinden de korunmaktadır. Bu yönüyle Türk sistemi, sicile güven ilkesini esas almakla birlikte gerçek hak sahibini koruyacak mekanizmaları da barındırmaktadır.

Mülkiyet hakkı yalnızca medeni hukuk kapsamında değil, anayasal güvence altında da bulunmaktadır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 35. maddesine göre, herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu hak ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabilir. Anayasa Mahkemesi içtihadında mülkiyet hakkı; ekonomik değer ifade eden her türlü malvarlığı unsurunu kapsayacak şekilde geniş yorumlanmaktadır. Mahkeme, özellikle kamulaştırmasız el atma, uzun süren yargılamalar, ölçüsüz müdahaleler ve fiili kullanımın engellenmesi gibi durumlarda mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verebilmektedir. Bu yaklaşım, taşınmaz maliklerinin idareye veya üçüncü kişilere karşı açtığı davalarda anayasal bir koruma katmanı oluşturmaktadır.

Mülkiyet hakkı, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (AİHS) Ek 1 No’lu Protokolü’nün 1. maddesi ile güvence altına alınmıştır. Bu hükme göre her gerçek ve tüzel kişi, mal ve mülkünden barışçıl şekilde yararlanma hakkına sahiptir. Devlet, mülkiyetten yoksun bırakma veya kullanımını kontrol etme yetkisini ancak kamu yararı ve hukuka uygunluk çerçevesinde kullanabilir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, mülkiyet hakkına yönelik müdahaleleri üç başlık altında incelemektedir:

Mülkten yoksun bırakma,
Mülkiyetin kullanımının kontrolü,
Mülkiyetten barışçıl yararlanma hakkına müdahale.

Mahkeme, müdahalenin kanuni dayanağını, kamu yararı amacını ve özellikle “adil denge” (fair balance) ilkesini değerlendirmektedir. Müdahale ile bireyin hakları arasında makul bir denge kurulmamışsa ihlal kararı verilmektedir. Türkiye hakkında verilen birçok karar, özellikle kamulaştırma bedelleri, uzun yargılama süreçleri ve idari müdahaleler bağlamında mülkiyet hakkının güçlendirilmesine katkı sağlamıştır.

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalar, çoğu zaman yalnızca özel hukuk uyuşmazlığı niteliği taşımaz; aynı zamanda anayasal ve uluslararası insan hakları boyutu da içerir. Tapu kaydının iptali, haksız işgalin önlenmesi, ecrimisil talebi veya kamulaştırmasız el atma davaları; mülkiyet hakkının ihlal edilip edilmediğinin çok katmanlı bir hukuki analizini gerektirir. Bu nedenle taşınmaz uyuşmazlıklarında yalnızca Medeni Kanun hükümlerinin değil, Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi standartlarının da dikkate alınması gerekir. Özellikle yüksek değerli gayrimenkuller, miras paylaşımı, aile içi devirler ve kamu müdahaleleri söz konusu olduğunda, dava stratejisinin çok yönlü kurulması önem taşımaktadır.

Bu rehberde, Türk hukukunda gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkıyla ilişkili davalar sistematik biçimde ele alınacak; tapu iptal ve tescil davalarından ortaklığın giderilmesine, kamulaştırmasız el atmadan komşuluk hukukuna kadar tüm temel dava türleri uygulama perspektifiyle incelenecektir.

2. Mülkiyet Hakkının Korunmasına Yönelik Temel Davalar

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıkların büyük bölümü, malikin mülkiyet hakkına yönelik doğrudan veya dolaylı müdahalelerden kaynaklanmaktadır. Türk Medeni Kanunu, mülkiyet hakkını yalnızca tanımlamakla kalmamış; aynı zamanda bu hakkın ihlali halinde başvurulabilecek etkili dava yollarını da düzenlemiştir. Uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri tapu iptal ve tescil davası, elatmanın önlenmesi davası, ecrimisil davası ve istihkak davasıdır.

2.1. Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetine ilişkin en önemli ve en sık görülen dava türüdür. Bu dava, tapu sicilindeki tescilin hukuka aykırı olduğu iddiasına dayanır. TMK’nın 1025. maddesi uyarınca, yolsuz tescile dayanılarak hak kazanan kişinin kaydının iptali ve gerçek hak sahibinin adına tescil yapılması talep edilir.

Yolsuz Tescil Nedir? Yolsuz tescil; hukuki sebebe dayanmayan, geçersiz bir işleme veya sahte belgeye dayanarak yapılan tapu kaydıdır. Örneğin:

Sahte vekâletname ile yapılan satışlar
Ehliyetsiz kişinin yaptığı devirler
Muris muvazaası nedeniyle yapılan temlikler
Hile veya tehdit altında gerçekleştirilen tapu işlemleri

Bu gibi durumlarda, tapu kaydı şeklen mevcut olsa da hukuken geçerli değildir.

Özellikle miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları sıklıkla açılmaktadır. Miras bırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği halde satış gibi göstermesi halinde, diğer mirasçılar dava açabilir. Yargıtay uygulamasında, murisin gerçek iradesinin tespiti, tarafların ekonomik durumu, satış bedelinin ödenip ödenmediği gibi kriterler dikkate alınmaktadır.

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalar kesin yetki kuralına tabidir.

2.2. Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men’i) Davası

TMK’nın 683. maddesi, malike haksız müdahaleyi önleme yetkisi tanımaktadır. Elatmanın önlenmesi davası, malikin taşınmazına yönelik hukuka aykırı fiili müdahalenin durdurulması amacıyla açılır. Hangi Durumlarda Açılır?

Komşunun taşınmaza tecavüz etmesi
İzinsiz yapı yapılması
Ortak alanın haksız kullanımı
İşgal veya fiili kullanım

Bu davada amaç, mülkiyet hakkına yönelen müdahalenin sona erdirilmesidir. Müdahalenin varlığı ve haksızlığı ispat edilmelidir. Elatmanın önlenmesi davası çoğu zaman ecrimisil talebi ile birlikte açılmaktadır.

2.3. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası

Ecrimisil, taşınmazın malikinin rızası olmadan kullanılması nedeniyle talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Bu dava, taşınmazın haksız şekilde kullanıldığı dönem için geriye dönük parasal talep içerir. Yargıtay uygulamasında ecrimisil talebi için:

Malik olma şartı
Haksız kullanımın varlığı
Kullanım süresinin belirlenmesi

gereklidir. Genellikle geriye dönük 5 yıllık süre için talep edilebilir. Ecrimisil miktarı bilirkişi incelemesi ile belirlenir ve taşınmazın rayiç kira bedeli esas alınır.

2.4. İstihkak Davası

İstihkak davası, malikin taşınmazı haksız olarak elinde bulunduran kişiden aynen iade talep ettiği davadır. Bu dava, mülkiyet hakkının en klasik korunma yoludur. Elatmanın önlenmesi davası ile benzerlik göstermekle birlikte, istihkak davasında asıl amaç taşınmazın zilyetliğinin malike devredilmesidir. Malik, mülkiyet hakkını ispat etmekle yükümlüdür.

2.5. Stratejik Değerlendirme

Uygulamada çoğu zaman birden fazla talep birlikte ileri sürülmektedir. Örneğin:

Tapu iptal ve tescil + ecrimisil
Elatmanın önlenmesi + ecrimisil
İhtiyati tedbir talebi

Gayrimenkul davalarında doğru dava türünün seçilmesi, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin gözetilmesi ve delillerin baştan planlanması büyük önem taşır. Yanlış dava türü seçimi, ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

3. Ortak Mülkiyet ve Paylaşım Davaları

Taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, tek malike ait olmayan; birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan gayrimenkullerden kaynaklanmaktadır. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, hissedarlar arasında kullanım, gelir paylaşımı, satış ve tasarruf yetkisi konularında ciddi ihtilaflar doğabilmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda en sık başvurulan dava yolları ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ve şufa (önalım) davasıdır.

3.1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda, ortaklardan birinin talebi üzerine ortaklığın sona erdirilmesini amaçlayan davadır. TMK’nın 698 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti: Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir pay oranı vardır ve tasarruf yetkisi kural olarak payı ile sınırlıdır. Elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir; genellikle miras ortaklığında görülür. Tasarruf işlemleri tüm ortakların birlikte hareket etmesini gerektirir. Her iki mülkiyet türünde de ortaklardan herhangi biri, kural olarak her zaman ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu hak sürekli niteliktedir.

Mahkeme, öncelikle aynen taksim imkânını değerlendirir. Taşınmazın fiziksel olarak bölünebilir olması ve ekonomik değer kaybına yol açmaması gerekir. Eğer aynen taksim mümkün değilse, taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Uygulamada çoğu taşınmaz satış yoluyla paylaştırılmaktadır. Satış genellikle açık artırma usulüyle yapılır ve elde edilen bedel pay oranlarına göre dağıtılır.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar;

Hissedarlar arasında fiili taksim iddiaları
Taşınmazın bir paydaş tarafından uzun süredir kullanılması
Satışın düşük bedelle sonuçlanması
Aile içi uyuşmazlıkların derinleşmesi

Ortaklığın giderilmesi davaları teknik ve ekonomik boyutu olan süreçlerdir. Özellikle değer tespiti ve satış aşaması dikkatli takip edilmelidir.

3.2. Şufa (Önalım) Davası

Paylı mülkiyette, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkına şufa (önalım) hakkı denir. Bu hak TMK’nın 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Şufa Hakkının Şartları

Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır.
Pay, üçüncü bir kişiye satılmış olmalıdır.
Satış gerçek bir satış olmalıdır (bağışta uygulanmaz).

Şufa hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

11. Yargı Paketi ile TMK’nın 733, 734 ve 735. maddelerinde önemli değişiklikler yapılmış; bu suretle yasal önalım hakkı kurumu kapsamlı biçimde yeniden düzenlenmiştir. Yapılan değişikliklerin temel amacı, tapu güvenliğini güçlendirmek, kötüye kullanımları önlemek ve önalım davalarını daha öngörülebilir hâle getirmektir. Bu kapsamda, TMK m. 733’te önalım hakkının kullanılmasına ilişkin süreler kısaltılmıştır. Daha önce satış tarihinden itibaren iki yıl olan hak düşürücü süre, bir yıla indirilmiştir. Buna göre, satışın paydaşa noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde önalım hakkı kullanılmadığı takdirde hak düşecektir. Bu değişiklik, tapu işlemleri üzerinde uzun süreli belirsizlik yaratılmasının önüne geçmeyi hedeflemektedir. Aynı maddeyle birlikte önalım hakkının kullanılamayacağı hâller de genişletilmiştir. Önceki düzenlemede yalnızca cebrî icra yoluyla yapılan satışlar önalım hakkı dışında bırakılmışken, yeni düzenleme ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında kamu kurumları tarafından yapılan taşınmaz satışları da önalım hakkı kapsamı dışına çıkarılmıştır. Bu düzenleme, kamu ihaleleriyle yapılan satışların sonradan şufa davalarıyla iptal edilmesi riskini ortadan kaldırarak hukuki istikrarı güçlendirmeyi amaçlamaktadır.

Önalım davalarına ilişkin en köklü değişiklik ise TMK m. 734’te yapılan düzenleme ile bedel tespiti ve ödeme usulüne ilişkindir. Uygulamada en büyük tartışma konusu olan “önalım bedelinin tapuda gösterilen bedel mi yoksa taşınmazın gerçek piyasa değeri mi olacağı” sorusu, bu düzenleme ile netliğe kavuşturulmuştur. Yeni hükme göre, dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin tespit edilecek, önalım hakkı sahibi ise bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemece belirlenen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olacaktır. Bu yükümlülüğün süresinde yerine getirilmemesi hâlinde, davacı adına tescil kararı verilemeyecektir. Ayrıca yatırılan bedelin, dava süresince vadeli bir hesapta nemalandırılması ve kararın kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte alıcıya ödenmesi öngörülmüştür. Böylece hem davalı tarafın paranın değer kaybına uğraması önlenmiş hem de yargılama sürecinde taraflar arasındaki menfaat dengesi korunmuştur. Bu yönüyle düzenleme, tapu harçlarını düşük göstermek suretiyle taşınmazın piyasa değerinin altında iktisap edilmesi dönemini fiilen sona erdirmiştir.

Geçiş hükümleri ise Geçici Madde 1 ile düzenlenmiştir. Buna göre, TMK m. 733’te yapılan süre ve istisnalara ilişkin değişiklikler, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmayacak; bu satışlar bakımından eski hükümler geçerliliğini koruyacaktır. Buna karşılık, TMK m. 734’te yer alan rayiç bedel tespiti ve bedelin nakden depo edilmesine ilişkin usuli yenilikler, kanunun yürürlüğünden önce açılmış ve halen derdest olan davalara da derhal uygulanacaktır. Bu ayrım, devam eden davaların yeni ve daha ağır mali yükümlülükler çerçevesinde sonuçlandırılacağını açıkça ortaya koymaktadır.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Sürenin kaçırılması
Satış bedelinin muvazaalı olarak düşük gösterilmesi
Tapuya şerh verilmemesi

Yargıtay uygulamasında, şufa hakkının dürüstlük kuralına uygun kullanılması gerektiği vurgulanmaktadır. Paydaşın hakkı kötüye kullanması halinde dava reddedilebilmektedir.

3.3. Ortak Mülkiyet Davalarında Stratejik Değerlendirme

Ortak mülkiyet uyuşmazlıklarında dava açmadan önce şu hususların değerlendirilmesi önemlidir:

Taşınmazın ekonomik değeri ve bölünebilirliği
Diğer paydaşların tutumu
Satış halinde oluşabilecek piyasa riski
Alternatif çözüm yolları (uzlaşma, pay devri, noter sözleşmesi)

Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, dava süreci aile ilişkilerini kalıcı biçimde etkileyebilmektedir. Bu nedenle hukuki strateji kadar müzakere yaklaşımı da önem taşır.

4. Tapu Siciline ve Kadastro İşlemlerine İlişkin Davalar

Taşınmaz mülkiyetinin hukuki güvenliği büyük ölçüde tapu sicilinin doğruluğuna ve aleniyetine dayanır. Türk hukukunda tapu sicili, ayni hakların doğumu, devri ve sona ermesi bakımından kurucu veya açıklayıcı etkiye sahip olabilir. Bu nedenle tapu kayıtlarında yer alan hatalar, eksiklikler veya hukuka aykırılıklar ciddi mülkiyet ihtilaflarına yol açmaktadır. Bu bölümde; tapu kaydının düzeltilmesi, kadastro tespitine itiraz ve tescile zorlama davaları ele alınacaktır.

4.1. Tapu Kaydının Düzeltilmesi Davası

Tapu sicilinde maddi hata, isim yanlışlığı, yüzölçümü hatası veya kimlik bilgilerinde eksiklik gibi durumlarda tapu kaydının düzeltilmesi davası açılabilir. Hangi Hallerde Açılır?

Malik adının yanlış yazılması
Hatalı yüzölçümü kaydı
Parsel numarası karışıklığı
Kimlik bilgilerinin eksik veya hatalı olması

Bu dava, genellikle maddi hataların giderilmesine yöneliktir ve mülkiyetin esaslı biçimde değiştirilmesini amaçlamaz. Eğer uyuşmazlık mülkiyetin kime ait olduğu noktasında ise, artık tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

4.2. Kadastro Tespitine İtiraz Davası

Kadastro çalışmaları sırasında taşınmazların sınırları, yüzölçümü ve malik bilgileri belirlenir. Bu tespitlere karşı ilgililer tarafından itiraz edilebilir. Kadastro Kanunu uyarınca, kadastro tespit tutanaklarının ilan edilmesinden itibaren belirli süre içinde dava açılması gerekir. Süreler hak düşürücü nitelikte olup kaçırılması halinde hak kaybı doğabilir.

Uygulamada Görülen Uyuşmazlıklar

Sınır kaymaları
Zilyetliğe dayalı mülkiyet iddiaları
Orman vasfı veya hazine taşınmazı iddiaları
Mirasçılar arasında kayıt uyuşmazlığı

Kadastro davaları teknik niteliktedir ve çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi gerektirir. Harita mühendisliği raporları, hava fotoğrafları ve geçmiş tapu kayıtları delil olarak büyük önem taşır.

4.3. Tescile Zorlama Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi geçerli bir hukuki sebebe dayanmasına rağmen tapuda devrin yapılmaması halinde, alıcı tarafından tescile zorlama davası açılabilir. Bu dava, özellikle noter düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmelerinde gündeme gelir. Satıcı tapuda devri gerçekleştirmediği takdirde, mahkeme kararı ile taşınmaz alıcı adına tescil edilir. Şartları

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır.
Sözleşme noter düzenleme şeklinde yapılmış olmalıdır.
Sözleşmeye aykırı olarak devir yapılmamış olmalıdır.

Bu dava türü, özellikle inşaat projeleri ve kat karşılığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda sıklıkla görülmektedir.

4.4. İmar Uygulamalarından Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Belediyelerin imar uygulamaları sonucunda parselasyon işlemleri yapılmakta, taşınmazların sınırları ve yüzölçümleri değişebilmektedir. Bu işlemlere karşı hem idari yargıda iptal davası hem de özel hukuk alanında tapu düzeltme davaları gündeme gelebilir. İmar uygulamalarına bağlı olarak:

Düzenleme ortaklık payı kesintisi
Parsel kaymaları
Fiili kullanım ile tapu kaydı arasındaki uyumsuzluk

gibi sorunlar ortaya çıkabilmektedir.

4.5. Tapu ve Kadastro Davalarında Stratejik Hususlar

Tapu siciline ilişkin davalarda şu unsurlar önem taşır:

Hak düşürücü sürelerin titizlikle takip edilmesi
Tapu kayıtlarının geçmişe dönük incelenmesi
Bilirkişi raporlarının teknik olarak denetlenmesi
Gerekirse ihtiyati tedbir talebinde bulunulması

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda usul kuralları ve delil planlaması hayati önemdedir. Özellikle kadastro uyuşmazlıklarında teknik hatalar, uzun yıllar sürecek hak kayıplarına yol açabilmektedir.

5. Komşuluk Hukukundan ve Sınırlı Ayni Haklardan Kaynaklanan Davalar

Taşınmaz mülkiyeti, mutlak ve sınırsız bir hak değildir. TMK, malikin mülkiyet hakkını kullanırken komşularına zarar vermemesini ve hukuk düzeninin öngördüğü sınırlamalara uymasını zorunlu kılar. Bu çerçevede komşuluk hukuku, taşınmaz maliklerinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen önemli bir alandır. Uygulamada sınır ihtilafları, geçit hakkı talepleri, irtifak hakkı uyuşmazlıkları ve taşkın yapı sorunları sıklıkla dava konusu olmaktadır.

5.1. Sınır (Hudut) Tespiti Davası

Komşu iki taşınmaz arasındaki sınırın belirsiz veya ihtilaflı olması halinde açılan dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 719. maddesi, sınırların belirlenmesinde tapu kayıtları, kadastro haritaları ve fiili kullanımın dikkate alınacağını öngörmektedir. Uygulamada Görülen Sorunlar

Kadastro paftasındaki teknik hatalar
Fiili kullanım ile tapu kaydı arasındaki uyumsuzluk
Tarım arazilerinde sınır kaymaları
Uzun süreli zilyetlik iddiaları

Sınır tespiti davalarında keşif ve harita mühendisliği bilirkişisi raporları belirleyici rol oynar. Bu davalar çoğu zaman elatmanın önlenmesi veya tapu düzeltme talepleri ile birlikte açılmaktadır.

5.2. Geçit Hakkı Davası

Bir taşınmazın genel yola çıkışının bulunmaması veya mevcut yolun yeterli olmaması halinde, komşu taşınmaz üzerinden geçit kurulması talep edilebilir. Bu durum “zorunlu geçit hakkı” olarak adlandırılır. TMK m. 747 uyarınca:

Geçit ihtiyacı gerçek ve zorunlu olmalıdır.
En az zarar verecek komşu taşınmaz tercih edilmelidir.
Geçit karşılığında uygun bir bedel ödenmelidir.

Geçit hakkı davaları, mülkiyet hakkının sosyal yönünü gösteren önemli dava türlerindendir. Mahkeme, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde denge kurar.

5.3. İrtifak Hakkı ve Üst Hakkı Uyuşmazlıkları

İrtifak hakları, bir taşınmaz lehine diğer bir taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haklardır. Örneğin:

Geçit hakkı
Kaynak hakkı
Manzara hakkı
Elektrik, su hattı geçirilmesi

İrtifak hakkının kapsamı, süresi ve kullanım biçimi tapu kaydına bağlıdır. Hakkın aşılması veya amacına aykırı kullanımı halinde dava açılabilir. Üst hakkı ise başkasına ait arazi üzerinde yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi tanır. Süreli veya süresiz olabilir. Üst hakkına ilişkin uyuşmazlıklar genellikle sözleşmeye aykırılık veya sürenin sona ermesi nedeniyle ortaya çıkar.

5.4. Taşkın Yapı ve İnşaatın Kaldırılması Davası

Bir taşınmaz üzerine yapılan yapının komşu taşınmaza taşması halinde “taşkın yapı” sorunu ortaya çıkar. TMK m. 725, taşkın yapı durumunda özel bir düzenleme öngörmektedir. Taşkın yapıya karşı malik:

Yapının kaldırılmasını,
Uygun bir bedel karşılığında mülkiyet devrini,
Tazminat talebini

ileri sürebilir. Mahkeme, iyi niyet unsurunu dikkate alarak karar verir. İyi niyetli olmayan kişinin yaptığı taşkın yapı genellikle kaldırılır.

Komşuluk hukukuna ilişkin davalarda temel ilke “fedakârlığın denkleştirilmesi” ve “hakkın kötüye kullanılmaması”dır. Mülkiyet hakkı mutlak olmakla birlikte, komşunun zararına sınırsız kullanılamaz. Özellikle büyük şehirlerde:

Gürültü ve titreşim
İnşaat faaliyetleri
Ortak duvar sorunları
Site içi kullanım ihtilafları

sıklıkla yargıya taşınmaktadır. Bu tür davalarda yalnızca tapu kayıtları değil; bilirkişi incelemesi, keşif ve teknik raporlar belirleyici olmaktadır.

6. Kamulaştırma ve Devlet Müdahalesine Karşı Açılabilecek Davalar

Gayrimenkul mülkiyet hakkı, bireyler arasındaki uyuşmazlıkların yanı sıra kamu otoritelerinin müdahaleleri nedeniyle de ihlal edilebilmektedir. Özellikle kamulaştırma işlemleri, imar uygulamaları ve fiili el koymalar, taşınmaz maliklerinin en sık karşılaştığı sorunlar arasındadır. Bu bölümde, kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası, kamulaştırmasız el atma davası ve acele kamulaştırma uygulamaları anayasal ve AİHS çerçevesiyle birlikte ele alınacaktır.

6.1. Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davası

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyete konu taşınmazın bedeli ödenmek suretiyle idare tarafından alınmasıdır. Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca kamulaştırma ancak:

Kamu yararı amacıyla
Kanuna dayanarak
Gerçek karşılık peşin ödenerek

yapılabilir. İdare ile malik arasında bedel konusunda anlaşma sağlanamazsa, idare tarafından kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası açılır. Bu dava sonucunda mahkeme:

Taşınmazın değerini bilirkişi marifetiyle belirler
Tespit edilen bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tesciline karar verir

Değer Tespitinde Dikkate Alınan Kriterler;

Taşınmazın niteliği (arsa, tarla, bina vb.)
İmar durumu
Emsal satışlar
Gelir getirici özelliği

Kamulaştırma bedelinin düşük belirlenmesi halinde malik istinaf ve temyiz yoluna başvurabilir.

6.2. Kamulaştırmasız El Atma Davası

Kamulaştırmasız el atma, idarenin herhangi bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın taşınmaza fiilen müdahale etmesidir. Örneğin:

Yol yapılması
Elektrik hattı geçirilmesi
Park veya kamu tesisi inşa edilmesi
Bu tür müdahaleler mülkiyet hakkının ağır ihlali niteliğindedir.

Malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle:

Taşınmazın bedelini talep edebilir
Müdahalenin önlenmesini isteyebilir
Tazminat talebinde bulunabilir

Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarında, uzun süre kamulaştırmasız el atma durumlarının mülkiyet hakkının ihlali oluşturduğu açıkça vurgulanmıştır.

6.3. Acele Kamulaştırma Uygulamaları

Acele kamulaştırma, olağanüstü hallerde veya kamu yararının ivedi gerektirdiği durumlarda başvurulan özel bir usuldür. Mahkeme kararıyla taşınmaza derhal el konulabilir; bedel daha sonra belirlenir. Ancak uygulamada:

Acelelik şartının geniş yorumlanması
Bedelin geç ödenmesi
Değer tespitinin düşük yapılması

gibi sorunlar ortaya çıkabilmektedir. Bu durumlarda mülkiyet hakkının ölçülülük ve adil denge ilkesi çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir.

6.4.Anayasal ve AİHS Perspektifi

Kamulaştırma ve kamu müdahaleleri bakımından üç temel ilke önem taşır:

Kanunilik
Kamu yararı
Orantılılık (ölçülülük) ve adil denge

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde kamu yararı ile bireyin hakkı arasında makul bir denge kurulup kurulmadığını incelemektedir. Bedelin gerçek değerin çok altında belirlenmesi veya uzun süre ödenmemesi ihlal sonucunu doğurabilmektedir. Anayasa Mahkemesi de bireysel başvurularda kamulaştırmasız el atma ve yetersiz bedel sorunlarını mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirmektedir.

6.5. Stratejik Değerlendirme

Kamulaştırma ve kamu müdahaleleri söz konusu olduğunda:

Değer tespitine etkin şekilde itiraz edilmesi
Bilirkişi raporlarının teknik açıdan incelenmesi
Faiz ve değer artışı hesaplarının doğru yapılması
Gerekirse Anayasa Mahkemesi ve AİHM başvuru yollarının değerlendirilmesi

büyük önem taşır. Bir sonraki bölümde, miras ve aile hukukundan kaynaklanan taşınmaz davalarını, özellikle muris muvazaası ve katkı payı/değer artış payı uyuşmazlıklarını ayrıntılı biçimde inceleyeceğiz.

7. Miras ve Aile Hukukundan Kaynaklanan Taşınmaz Davaları

Gayrimenkul uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, miras ilişkileri ve eşler arasındaki mal rejimi tasfiyesi sürecinde ortaya çıkmaktadır. Taşınmazlar yüksek ekonomik değer taşıdığından, miras paylaşımı, mal kaçırma iddiaları, katkı payı talepleri ve aile içi devirler sıklıkla yargıya taşınmaktadır. Bu tür davalarda hem Türk Medeni Kanunu’nun miras ve aile hukuku hükümleri hem de tapu siciline ilişkin kurallar birlikte değerlendirilir.

7.1. Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışlamak istediği halde tapuda satış gibi göstermesi durumudur. Uygulamada en sık görülen gayrimenkul davalarından biridir. Yargıtay içtihatlarında muris muvazaasının varlığı değerlendirilirken şu kriterler dikkate alınmaktadır:

Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği
Tarafların ekonomik ve sosyal durumu
Murisin diğer mirasçılarla ilişkisi
İşlemin yapıldığı tarih ve koşullar

Bu dava türünde amaç, muvazaalı işlemin iptali ve taşınmazın miras payı oranında davacılar adına tescilidir. Muris muvazaasına dayalı davalar zamanaşımına tabi değildir; ancak ispat yükü davacı mirasçılara aittir. Tanık beyanları, banka kayıtları ve tarafların ekonomik durumuna ilişkin deliller belirleyici olabilir.

7.2. Terekeye İlişkin Tapu Davaları

Miras bırakanın ölümünden sonra taşınmazın terekeye dahil edilmesi veya tereke dışına çıkarılması konusunda ihtilaflar çıkabilir. Örneğin:

Murisin sağlığında yaptığı devirlerin geçerliliği
Gizli bağış iddiaları
Terekeye dahil edilmeyen taşınmazlar

Bu tür davalarda, terekenin aktif ve pasiflerinin doğru şekilde belirlenmesi gerekir. Özellikle elbirliği mülkiyetine konu miras taşınmazlarında tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi kuraldır.

7.3. Katkı Payı ve Değer Artış Payı Davaları

Evlilik birliği içinde edinilen taşınmazlar, eşler arasındaki mal rejimi tasfiyesinde önemli uyuşmazlıklara yol açmaktadır. TMK m. 227 uyarınca, bir eşin diğer eşe ait malvarlığı değerinin edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına yaptığı katkı oranında talepte bulunma hakkı vardır. Özellikle şu durumlarda dava açılmaktadır:

Taşınmazın eşlerden biri adına kayıtlı olması
Diğer eşin finansal katkıda bulunması
Evlilik süresince kredi ödemelerine ortak olunması

Mahkeme, katkı oranını bilirkişi incelemesi ile belirler. Değer artış payı hesaplanırken taşınmazın tasfiye tarihindeki rayiç değeri esas alınır.

7.4. Mal Rejimi Tasfiyesine Bağlı Taşınmaz Uyuşmazlıkları

Edinilmiş mallara katılma rejimi kapsamında, evlilik süresince edinilen taşınmazlar kural olarak eşlerin ortak değeridir. Boşanma halinde:

Katılma alacağı
Artık değer hesaplaması
Taşınmazın devri veya bedelinin paylaşılması

gündeme gelir. Bu davalarda tapu kaydı tek başına belirleyici değildir; taşınmazın hangi mal rejimi döneminde ve hangi kaynakla edinildiği incelenir.

7.5. Miras ve Aile Kaynaklı Davalarda Stratejik Hususlar

Bu tür davalarda:

Delillerin zamanında toplanması
Banka hareketleri ve ödeme belgelerinin incelenmesi
Tanık anlatımlarının planlı şekilde sunulması
Tapu kayıtlarının geçmişe dönük analiz edilmesi

büyük önem taşır. Ayrıca, aile içi taşınmaz uyuşmazlıkları yalnızca hukuki değil, sosyal ve duygusal boyutlar da içerir. Bu nedenle dava stratejisinin dikkatli kurulması, mümkünse uzlaşma yollarının değerlendirilmesi önemlidir.

8. Kat Mülkiyeti ve Site Yönetiminden Kaynaklanan Taşınmaz Davaları

Türkiye’de şehirleşmenin artmasıyla birlikte apartman ve site yaşamı yaygınlaşmış, buna paralel olarak kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da önemli ölçüde artmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenen bu ilişkiler, hem bireysel bağımsız bölümleri hem de ortak alanları kapsayan karmaşık bir mülkiyet yapısı ortaya koymaktadır. Aidat borçları, ortak alanların kullanımı, projeye aykırı değişiklikler, yönetim kararlarının iptali ve komşuluk ihtilafları en sık görülen dava türleridir.

8.1. Kat Mülkiyetinin Kurulması ve İptaline İlişkin Davalar

Bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesi için:

Yapının tamamlanmış olması
İskân (yapı kullanma izni) alınmış olması
Mimari projeye uygunluk

gereklidir. Kat mülkiyetinin hukuka aykırı biçimde kurulması veya projeye aykırı bağımsız bölüm oluşturulması halinde iptal davaları gündeme gelebilir. Özellikle projeye aykırı bağımsız bölüm genişletmeleri veya ortak alanın özel mülkiyete dönüştürülmesi ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

8.2. Ortak Alanlara Müdahalenin Önlenmesi Davası

Ortak alanlar (çatı, merdiven, asansör, bahçe, otopark vb.) tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Bir kat malikinin bu alanları:

Özel kullanımına tahsis etmesi
Kapatarak bağımsız bölüme katması
Başkalarının kullanımını engellemesi

halinde diğer maliklerin müdahalenin önlenmesi davası açma hakkı vardır. Bu tür davalarda mahkeme, mimari proje ve yönetim planını esas alır.

8.3. Aidat ve Ortak Gider Alacak Davaları

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü vardır. Aidat borcunu ödemeyen maliklere karşı:

İcra takibi
İtirazın iptali davası
Alacak davası

açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, aidat borçları için gecikme tazminatı talep edilebilir. Yönetim planında belirlenen oranlar bağlayıcıdır.

8.4. Yönetim Kararlarının İptali Davası

Kat malikleri kurulunda alınan kararlar hukuka veya yönetim planına aykırı ise iptal edilebilir. Bu dava:

Kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay içinde
Her hâlde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde

açılmalıdır. Hak düşürücü sürelerin kaçırılması halinde iptal imkânı ortadan kalkar.

8.5. Gürültü ve Kullanım İhlalleri

Kat malikinin bağımsız bölümünü kullanırken:

Aşırı gürültü çıkarması
İş yeri olarak kullanması
Ahlaka aykırı faaliyet yürütmesi

durumunda diğer maliklerin dava açma hakkı vardır. Ağır ihlallerde bağımsız bölümün mülkiyetinin devri dahi talep edilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25).

8.6. Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Stratejik Hususlar

Bu davalarda:

Yönetim planının dikkatle incelenmesi
Mimari proje ve tapu kayıtlarının karşılaştırılması
Karar defteri ve toplantı tutanaklarının değerlendirilmesi
Sürelerin titizlikle takip edilmesi

gereklidir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları çoğu zaman komşuluk ilişkilerini doğrudan etkilediğinden, dava öncesi uzlaşma ve arabuluculuk seçenekleri de değerlendirilmelidir.

9. Uygulamada Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalar teknik ve çok katmanlıdır. Aşağıda, uygulamada en sık yöneltilen sorulara pratik ve anlaşılır cevaplar verilmiştir.

Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer? Tapu iptal ve tescil davalarının süresi; davanın niteliğine, delil durumuna, bilirkişi incelemesine ve istinaf/temyiz süreçlerine bağlı olarak değişir. Ortalama olarak ilk derece yargılaması 1,5-3 yıl arasında sürebilmektedir. Muris muvazaası veya sahtecilik iddiası gibi karmaşık dosyalarda süre uzayabilir.

Tapu iptal davasında zamanaşımı var mı? Yolsuz tescile dayalı tapu iptal davaları kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak üçüncü kişinin iyiniyetli kazanımı söz konusuysa, TMK m. 1023 kapsamında sicile güven ilkesi devreye girebilir. Bu nedenle her somut olay ayrı değerlendirilmelidir.

Ecrimisil geriye dönük kaç yıl istenebilir? Ecrimisil talepleri kural olarak 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Haksız işgalin başladığı tarihten geriye dönük en fazla 5 yıl için tazminat talep edilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz mutlaka satılır mı? Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını araştırır. Ancak çoğu taşınmaz fiilen bölünemediği için satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmektedir. Satış genellikle açık artırma usulüyle yapılır.

Şufa (önalım) hakkı süresi kaç gündür? Paylı mülkiyette şufa hakkı, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde ve her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.

Kamulaştırmasız el atma halinde ne yapılmalıdır? İdarenin kamulaştırma yapmaksızın taşınmaza müdahale etmesi halinde malik:

Bedel talep edebilir
Müdahalenin önlenmesini isteyebilir
Tazminat talebinde bulunabilir

Bu tür davalarda değer tespiti ve faiz hesaplaması önemlidir.

Taşkın yapı halinde yıkım zorunlu mudur? Taşkın yapı durumunda mahkeme, yapı sahibinin iyi niyetini değerlendirir. İyi niyetli yapı sahibi lehine bedel karşılığı mülkiyet devri kararı verilebilir; kötü niyet halinde ise genellikle yıkıma karar verilir.

Kat mülkiyetinde yönetim kararına nasıl itiraz edilir? Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir. Bu dava kararın öğrenilmesinden itibaren 1 ay, her hâlde 6 ay içinde açılmalıdır.

Hangi mahkeme görevlidir? Taşınmazın aynına ilişkin davalarda görevli mahkeme çoğunlukla Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki genellikle kesin niteliktedir.

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalarda doğru dava türünün seçilmesi, hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması ve delil planlamasının doğru yapılması büyük önem taşır. Yanlış strateji, telafisi güç hak kayıplarına yol açabilir.

10. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Perspektifinden Mülkiyet Hakkı

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalarda yalnızca kanun hükümleri değil, Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi içtihatları da belirleyici rol oynamaktadır. Özellikle tapu iptal ve tescil, muris muvazaası, kamulaştırmasız el atma ve ecrimisil davalarında yüksek yargının yerleşik yaklaşımı, uygulamanın yönünü tayin etmektedir.

10.1. Yargıtay’ın Tapu ve Mülkiyet Davalarına Yaklaşımı

Yargıtay, taşınmazın aynına ilişkin davalarda özellikle şu ilkeleri vurgulamaktadır:

Sicile güven ilkesi (TMK m. 1023)
Gerçek hak sahibinin korunması
İspat yükünün doğru belirlenmesi
Tanık delilinin sınırları
Bilirkişi raporlarının denetlenmesi

Özellikle muris muvazaası davalarında Yargıtay, murisin gerçek iradesinin somut olgularla ortaya konulmasını aramaktadır. Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, tarafların ekonomik durumları ve aile içi ilişkiler ayrıntılı biçimde değerlendirilir. Ecrimisil davalarında ise Yargıtay, haksız kullanımın açık ve kesin şekilde ispatlanmasını ve kira rayiçlerinin bilimsel yöntemlerle belirlenmesini zorunlu görmektedir.

10.2. Sicile Güven İlkesi ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması

Tapu iptal ve tescil davalarında en kritik konulardan biri, iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunup korunmayacağıdır. Yargıtay uygulamasında:

Tapu kaydına güvenerek taşınmazı edinen
Yolsuzluğu bilmeyen ve bilmesi gerekmeyen

kişinin kazanımı korunabilmektedir. Bu ilke, mülkiyet hakkı ile hukuk güvenliği arasında bir denge kurmayı amaçlar. Ancak iyiniyet iddiası her somut olayda titizlikle incelenir.

10.3. Anayasa Mahkemesi ve Ölçülülük Denetimi

Anayasa Mahkemesi, bireysel başvurular kapsamında mülkiyet hakkını Anayasa m. 35 çerçevesinde değerlendirmektedir. Mahkeme, müdahalenin:

Kanuni dayanağı
Meşru amacı
Ölçülülüğü

bulunup bulunmadığını inceler. Özellikle şu konularda ihlal kararları verilmiştir:

Kamulaştırmasız el atma
Aşırı uzun yargılama süreleri
Düşük kamulaştırma bedelleri
İmar uygulamalarında orantısız müdahaleler

Mahkeme, kamu yararı ile bireyin mülkiyet hakkı arasında “adil denge” kurulmasını aramaktadır.

10.4. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Etkisi

Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay kararlarında, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’nin mülkiyet hakkına ilişkin içtihatlarının etkisi görülmektedir. AİHM, özellikle:

Müdahalenin keyfi olmaması
Bedelin gerçek değere yakın olması
Süreçlerin makul sürede tamamlanması

hususlarını önemsemektedir. Türkiye hakkında verilen kararlar, kamulaştırma ve kamu müdahaleleri alanında iç hukukun gelişimine katkı sağlamıştır.

10.5. Yüksek Yargı Işığında Uygulama Önerileri

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalarda:

Deliller somut ve objektif olmalıdır
Bilirkişi raporları teknik olarak denetlenmelidir
Sicile güven ilkesi göz önünde bulundurulmalıdır
Anayasal ölçülülük denetimi argümanları gerektiğinde ileri sürülmelidir

Özellikle yüksek değerli taşınmaz uyuşmazlıklarında, içtihat analizine dayalı bir dava stratejisi geliştirmek büyük önem taşır.

11. Stratejik Değerlendirme: Hangi Dava Ne Zaman Açılmalı?

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda en kritik aşama, doğru dava türünün seçilmesidir. Tapu iptal davası açılması gerekirken yalnızca tazminat talep edilmesi veya elatmanın önlenmesi yerine yanlış hukuki nitelendirme yapılması, ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle dava açmadan önce olayın hukuki çerçevesi dikkatle analiz edilmelidir.

11.1. Tapu İptal mi, Tazminat mı?

Eğer tapu kaydı hukuka aykırı şekilde oluşturulmuşsa ve mülkiyet hakkının aynen geri kazanılması amaçlanıyorsa, tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır. Ancak taşınmazın üçüncü kişilere devredilmiş olması veya aynen iadenin mümkün olmaması durumunda, tazminat davası daha uygun olabilir. Özellikle sicile güven ilkesinin uygulanabileceği durumlarda, doğrudan iptal yerine bedel talebi stratejik olarak değerlendirilmelidir.

11.2. Elatmanın Önlenmesi mi, Ecrimisil mi?

Taşınmaz fiilen işgal ediliyorsa:

Müdahalenin durdurulması için elatmanın önlenmesi davası,
Geriye dönük kullanım bedeli için ecrimisil davası

açılmalıdır. Uygulamada çoğu zaman bu iki talep birlikte ileri sürülmektedir. Yalnızca ecrimisil talep edilmesi, müdahalenin devam etmesine yol açabilir.

11.3. Ortaklığın Giderilmesi mi, Pay Devri mi?

Paylı mülkiyette uyuşmazlık yaşanıyorsa, doğrudan izale-i şuyu davası açmak yerine:

Hissedarlar arasında anlaşma sağlanması,
Pay devri sözleşmesi yapılması,
Uzlaşma ve arabuluculuk yöntemlerinin değerlendirilmesi

daha ekonomik ve hızlı çözüm sağlayabilir. Ancak uzlaşma mümkün değilse, ortaklığın giderilmesi davası kaçınılmaz hale gelir.

11.4. Kamulaştırma Sürecinde Hangi Yol İzlenmeli?

Kamulaştırma bedelinin düşük olduğu düşünülüyorsa:

Bilirkişi raporuna etkin itiraz
Emsal satış araştırması
Faiz ve değer artış hesaplarının kontrolü

önemlidir. Kamulaştırmasız el atma halinde ise doğrudan bedel ve tazminat talebi gündeme gelir. Bu tür davalarda zaman kaybetmemek önemlidir.

11.5. İhtiyati Tedbir ve Tapuya Şerh

Taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi için dava açılırken:

İhtiyati tedbir talep edilmesi
Tapuya dava şerhi konulması

hak kaybını önleyebilir. Özellikle tapu iptal ve tescil davalarında tedbir talebi hayati öneme sahiptir.

11.6. Stratejik Planlamanın Önemi

Gayrimenkul davalarında başarı, yalnızca hukuki bilgiye değil; doğru zamanlama, delil planlaması ve usul kurallarının titizlikle uygulanmasına bağlıdır.

Hak düşürücü süreler kaçırılmamalıdır.
Görevli ve yetkili mahkeme doğru belirlenmelidir.
Teknik bilirkişi raporları aktif biçimde denetlenmelidir.
Anayasal ve AİHS argümanları gerektiğinde ileri sürülmelidir.

Taşınmaz mülkiyeti davaları çoğu zaman yüksek ekonomik değer ve uzun vadeli sonuçlar doğurduğundan, stratejik yaklaşım belirleyici rol oynar.

12. Sonuç ve Profesyonel Hukuki Destek

Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalar, yalnızca tapu kayıtlarının incelenmesinden ibaret değildir. Bu davalar; Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Kadastro Kanunu, Kamulaştırma Kanunu, Anayasa ve Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren çok katmanlı uyuşmazlıklardır. Tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi, muris muvazaası, ecrimisil, kamulaştırmasız el atma veya geçit hakkı gibi davalar, yüksek ekonomik değer taşıyan ve uzun vadeli sonuçlar doğuran süreçlerdir.

Mülkiyet hakkı, Anayasa m. 35 ve AİHS Ek 1 No’lu Protokol kapsamında korunan temel bir haktır. Bu nedenle taşınmaz uyuşmazlıklarında yalnızca özel hukuk normları değil, ölçülülük, hukuk güvenliği ve adil denge ilkeleri de dikkate alınmalıdır. Özellikle kamu müdahalesi içeren davalarda anayasal argümanların doğru kurulması büyük önem taşır.

Uygulamada en sık yapılan hatalar; yanlış dava türünün seçilmesi, hak düşürücü sürelerin kaçırılması, ihtiyati tedbir talebinde bulunulmaması ve bilirkişi raporlarının etkin şekilde denetlenmemesidir. Oysa taşınmazın aynına ilişkin davalarda usul hataları telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin davalarda başarılı bir sonuç elde edebilmek için:

Tapu ve kadastro kayıtlarının geçmişe dönük analizi
Delil stratejisinin dava öncesinde planlanması
Emsal Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararlarının dikkate alınması
Gerekli durumlarda ihtiyati tedbir ve şerh mekanizmalarının işletilmesi

gereklidir. Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman aile ilişkilerini, ticari yatırımları ve uzun vadeli mülkiyet haklarını doğrudan etkiler. Bu nedenle sürecin başından itibaren teknik ve stratejik yaklaşım benimsenmesi önemlidir.

Bıçak Hukuk Bürosu, gayrimenkul mülkiyetine ilişkin tapu iptal ve tescil davalarından kamulaştırmasız el atma uyuşmazlıklarına, ortaklığın giderilmesinden muris muvazaası davalarına kadar geniş bir yelpazede hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmakta; anayasal ve uluslararası insan hakları boyutunu da gözeterek kapsamlı bir temsil sağlamaktadır.

…

© 2026 Av. Melih Burak Bıçak / Bıçak Hukuk Bürosu – Tüm hakları saklıdır. Bu makale, sayın Av. Melih Burak Bıçak tarafından www.bicakhukuk.com sitesinde yayınlanması için kaleme alınmıştır. Kaynak gösterilse dahi makalenin tamamı özel izin alınmadan kullanılamaz. Ancak alıntılanan makalenin bir bölümü, aktif link verilerek kullanılabilir. Yazarı ve kaynağı gösterilmeden kısmen ya da tamamen yayınlanması şahsi haklara ve fikri haklara aykırılık teşkil eder.

Referans: Bıçak, Melih Burak (2026) “Gayrimenkul Mülkiyet Hakkının Korunması: Tapu Davaları, Ortaklığın Giderilmesi ve Ayni Hak Uyuşmazlıkları”, https://www.bicakhukuk.com/gayrimenkul-tasinmaz-mulkiyet-hakki-davalari/, Prgf . __., Erişim Tarihi: …,

Gayrimenkul Mülkiyet Hakkının Korunması: Tapu Davaları, Ortaklığın Giderilmesi ve Ayni Hak Uyuşmazlıkları

Gayrimenkul (Taşınmaz) Mülkiyet Hakkı Davaları